Нижний Новгород стал аутсайдером на российском рынке жилья по итогам 2018 года. В Нижнем согласно официальной статистике построено порядка 400 тысяч квадратных метров жилья, тогда как, например, в Краснодаре - почти в 5 раз больше. Нижний занимает не почетное 13-е место в рейтинге городов по объёму ввода жилья в 2018 году. Статистика последних лет подпортила и средний показатель ввода жилья за последние 10 лет. У Нижнего Новгорода также не почетное 16 место.
Муниципалитет в 2019 году не планирует сдавать в эксплуатацию ни одного многоквартирного дома под так называемое волновое расселение. Строительство домов планируется начать только в 2020 году. При этом напомним, что уже к концу 2018 года нижегородская мэрия просрочила расселение 76 аварийных домов. Кроме того, в течение 2018 года прокуратура неоднократно обращалась с исками в суды о признании неразумными сроков расселения аварийного фонда в Нижнем Новгороде. Так, в ноябре суд сократил срок расселения дома на улице Батумской – с 2030 до 2021 года.
Напомним также, в июле 2018 года мэр Владимир Панов на встрече с жителями сообщал, что в 2019 году “темпы расселения аварийного фонда могут заметно ускориться”. Как они, эти темпы, могут заметно ускориться, если не проведена соответствующая работа?
Почему Нижний Новгород оказался среди отстающих? Что мешает строить больше? Почему "схлынула" так называемая "волна" (волновое переселение жителей ветхого фонда), которая успешно работала в предыдущие годы? Почему Нижний становится местом, опасным для инвестирования в строительство?
СХЛЫНУВШАЯ ВОЛНА
Неделю назад на заседании постоянной комиссии городской Думы Нижнего Новгорода по развитию города, строительству и архитектуре депутаты заслушали план реализации муниципальной программы "Обеспечение граждан города Нижнего Новгорода доступным и комфортным жильем" на 2019–2024 годы" в 2019 году.
Как следует из документа, постановление об утверждении программы подписано 18 декабря 2018 года исполняющей полномочия главы Нижнего Новгорода Натальей Казачковой. Почему мэр города Владимир Панов перепоручил подписание столь важного документа своему заместителю, причем непрофильному, история умалчивает. Так делало начальство испокон веков, когда не хотело оставлять свой автограф на неоднозначных документах, чтобы не нести в итоге ответственность. Хотя, не исключено, что Панов просто "был в отъезде".
Из текста программы можно, в частности, узнать об успехах муниципалитета и области в деле волнового переселении недавних лет. "Для активизации расселения домов, признанных аварийными после 1 января 2012 года, по инициативе администрации города Нижнего Новгорода была разработана и утверждена постановлениями Правительства Нижегородской области от 21.02.2013 № 98 областная целевая программа "Волновое переселение граждан из аварийного жилищного фонда с целью стимулирования жилищного строительства на 2013-2015 годы". Суть данной программы в том, что жители определенной территории после признания в установленном порядке домов аварийными и подлежащими сносу переселяются в специально построенные (или закупленные) для них жилые помещения (схема "волнового переселения"). В 2013 и 2014 годах в части исполнения условий программы город Нижний Новгород был признан победителем конкурсного отбора на получение субсидии. В указанную программу были включены 143 многоквартирных дома, расположенных на территории города: 142 многоквартирных дома (728 жилых помещений) и 8 площадок в Нижегородском и Советском районах и один дом в Канавинском районе города".
С соответствующим докладом выступил директор департамента строительства и капитального ремонта администрации города Нижнего Новгорода Павел Саватеев. Из доклада свежеиспеченного чиновника, прибывшего к нам из Питера, следовало, что "все идет по плану", никаких проблем, в общем и целом, не существует. Единственное, что не радует – так называемая "волна" (волновое переселение из ветхого фонда) "схлынула":
Павел Саватеев. Фото: Гордума Нижнего Новгорода.
"Из-за отсутствия в бюджете города средств, достаточных для переселения граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде, произошло отставание в выполнении обязательств по срокам отселения и, соответственно, ликвидации аварийных домов... Легких участков под строительство не осталось", - констатировал чиновник.
В зале заседаний наступила тишина. Но ожидаемой бури в депутатских рядах не последовало. Еще несколько лет назад депутаты, среди которых имеются девелоперы, серьезно критиковали чиновников администрации за любой "косяк". Сейчас таких профессиональных "разносов" на думской комиссии по архитектуре и строительству практически не наблюдается. Возможно, берегут "ранимых технократов", а потому боятся лишний раз указать на ошибки. Еще огорчатся и уедут, как мы тут без них?
Депутат Городской думы Нижнего Новгорода Вячеслав Растеряев:
"Это непростая задача – расселение стольких ветхих и аварийных домов. Застройщик не хочет связываться с расселением, потому что это процесс на год – два, да еще судебные тяжбы".
ОБЪЕМ ВВОДА ЖИЛЬЯ БУДЕТ УМЕНЬШАТЬСЯ
Мы попытались провести собственное мини-расследование причин снижения темпов строительства в Нижнем Новгороде. И вот что у нас получилось. Формат взаимодействия между органами власти города и строительным рынком изменился лет 10 назад. Как раньше, допустим, работал фонд пополнения квартирами муниципальной власти, предназначенный для заселения бюджетников и жителей ветхих домов? Город давал застройщику под развитие земельный участок, а застройщик 10 процентов квартир отдавал потом в собственность города. Как утверждают наши источники, город либо не получал ни одной квартиры от застройщика, либо муниципалитету выделяли два или три участка, где управление капитального строительства (УКС) мэрии производило строительство муниципальных домов. Для целей волнового переселения. И программа успешно работала.
К примеру, в начале 2015 года сити-менеджер Олег Кондрашов (это был последний год его работы на данном посту), подводя итоги 2014 года, заявлял, что ежегодный объем жилищного строительства в областном центре вышел на показатель в 803 тысяч квадратных метров. "В результате мы более чем на 15% превысили показатель ввода жилья 2013 года", - говорил Олег Кондрашов.
Еще несколько лет назад темпы ввода жилья в регионе неуклонно росли.
Так сложилось, что Нижний Новгород даёт в копилку области 30-40% показателей по вводу жилья. В последние несколько лет у города строительство совсем не клеилось. Три последних года муниципалитет искал генподрядчика для строительства трех домов – двух в Ленинском районе на улице Радио и одного - в Сормовском районе. Генподрядчиков не устраивал малый размер сметы на строительство. Не найдя никого, город совместно с областью создали совместную структуру АО "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" (АО "СЗ НО "Дирекция по строительству"), которая взяла на себя функции волнового расселения в Нижнем Новгороде и решение некоторых областных проблем. В частности, вышеупомянутая дирекция строит дом на улице Радио, который должен быть завершен в 2020 году. Основная задача застройщика - реализация программы по расселению ветхого и аварийного фонда. Однако не все квартиры передаются по указанной программе, опредёлённый объём квартир выставляется на продажу.
Акциями АО "Специализированный застройщик Нижегородской области", сначала владел город, а в прошлом году акции передали области. Эта структура должна заниматься главным образом обманутыми дольщиками. Конкретно - достройкой ЖК "Смарт сити".
А у города, между тем, не осталось собственной строительной структуры, какой раньше был УКС. Чем был хорош УКС? В УКСе строили дома по себестоимости затрат, и город платил зарплатуспециалистам, которые были в штате этой организации. Сейчас генподрядчик - то самое АО "Специализированный застройщик Нижегородской области", где власть взяли областные чиновники.
Сергей Петров, исполнительный директор агентства недвижимости "Адрес" (бывший чиновник городской администрации):
Сергей Петров. Фото из личного архива.
"Органов управления и контроля за строительством у города, таким образом, сейчас не существует. Если город не строит, куда они будут переселять людей? Квартирного фонда нет. Вот "волна" и захлебнулась. А дальше что? Город должен покупать квартиры по рыночной цене, тратя огромные бюджетные средства? Город платит какому-то "дяде", тогда как, если бы муниципалитет строил сам, мог бы сэкономить. Количество вводов жилья уменьшается, и будет уменьшаться. В 2020-21 годах нас ждет определенная "яма". Для того, чтобы сдавать дома, нужно начинать подготовку проекта минимум за три года, а минимум за два года до сдачи начинать строить. То, что у нас сейчас мало строится и мы в хвосте в рейтинге городов-миллионников - это еще не катастрофа. Катастрофа будет, когда мы угодим в эту яму, обусловленную менталитетом нашего города и возней в девелоперской среде".
"ЦЕНЫ НА НОВОЕ ЖИЛЬЕ БУДУТ РАСТИ"
Официальной статистики о результатах строительства в регионе в ушедшем году пока нет. Тем не менее, с высоких трибун раздаются рапорты о сдаче в 2018 году не менее одного миллиона трехсот тысяч квадратных метров жилья в Нижегородской области. Подозрительно много. Столько жилья не сдавали и в лучшие годы. Ларчик открывается просто. Эксперты строительного рынка делятся с нами своей информацией. "Учитывают все, что можно и что нельзя. Здесь и частные дома, и коттеджные поселки, и пристрои к дому, которые считают вместе с общей площадью дома. Например, был дом 70 квадратных метров, а стал – 90. Хозяину выдается новый технический паспорт, что построено не 20 новых квадратов, а все 90, которые пошли в учет. Или старый дом ставят на кадастровый учет, а данные уходят в статуправление как за вновь построенный", - сообщили нам в одной строительной компании. Красота, одним словом! Заниматься приписками в России умели всегда!
Поскольку строят мало, цены на новое жилье неизбежно будут расти. Ведь спрос остается в целом остался прежним. Второй фактор: увеличение себестоимости строительства. Здесь и увеличение с 1 января 2019 года НДС на 2%, и рост стоимости топлива. Кроме того, в схему финансирования строительства сейчас включаются проценты банка. Банки в итоге получат прибыль дважды – с застройщика, который должен размещать там свои эскроу-счета и с обычного гражданина, который берет ипотечный кредит. Третий фактор роста цен – подорожание стройматериалов и услуг. Говорят о грядущем повышении стоимости первичного жилья от 10 до 20%. Суд над крупнейшим девелопером города Олегом Сорокиным не прибавляет спокойствия остальным субъектам нижегородского строительного рынка. Многие мелкие и средние застройщики замораживают свои планы и входить в стройку пока не собираются. А ведь строительство жилья - это социально-экономический показатель, который во многом характеризует состояние региона и эффективность власти. Одним словом, многих чиновников "прошибает" холодный пот, когда они слышат что-то про неисполнение и пробуксовку майских указов Путина…
Сергей Петров: "Инвестиционная привлекательность города зависит не только от суда над Олегом Сорокиным, но и от ситуации, произошедшей, например, с австрийской фирмой, занимавшейся строительством жилья в Почаинском овраге. Я был осенью на конгрессе в Санкт-Петербурге. Могу сказать, что эту историю крупные застройщики знают и следят за ней. Нижний Новгород привлекателен для некоторых иногородних застройщиков по своей цене, в частности для уральских компаний и компаний из Татарстана. Они существуют в ценовом диапазоне от 47 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Попадая к нам, где ценовой диапазон от 50 до 70 тысяч, они горят желанием строить. В то же время "пришельцы" видят, что правила игры меняются по ходу самой игры. Власть сама меняет правила. Можно, начав строительство, потерять вложенные деньги. Непредсказуемость собственных затрат и политического вектора останавливает их… Российский рынок застройщиков дал свою оценку: Нижний Новгород опасен для инвестирования".
(Графики - "Деловой квартал")
