Перспективы "комфортной застройки" пугают горожан. Как нижегородцы встречают реновацию, зачем "зуб" на Черниговской и куда "уплывает" Гребной канал"?
"Нужно трубить на всю страну! Они думают, что общественность проглотит. Нет, мы не проглотим. Если это будет принято, то станет ясно, что в нашей стране правду не найти". Эти слова сказаны по поводу новой "горячей точки" на карте Нижнего Новгорода. Что примечательно: этот житель, как и многие другие в его районе криком кричат о проблеме, которая несет угрозу всему городу, а не только конкретно его месту проживания и его интересам.
На сегодня в Нижнем Новгороде есть три основные "горячие точки", связанные с градостроительной политикой. О самой горячей расскажем последней. Сначала о тех, что тлеют, то разгораясь, то затухая, уже продолжительное время.
"На свете много улиц славных, Но не сменяю адрес я..."
Горьковато-терпкий с дымной* ноткой запах реновации дотянулся в ушедшем году со всей неотвратимостью и до Нижнего Новгорода. Руководство регионального минграда заявило на днях, что планирует отдать под это более 8 млн кв. м. гектаров (31 площадка). В виде программы "Комплексное развитие территорий" (КРТ) с градостроительным потенциалом. Правда, вопрос с инвесторами пока гипотетический. Напомним, в сентябре 2022 года говорилось о 26 площадках.
В первой очереди действительно те, что требуют расселения (впрочем, так все начиналось и в столице): территория в районе Сенной площади, улица Бурнаковская, два квартала в Ленинском районе, три квартала в Сормове, Черниговская набережная и квартал "Красный просвещенец". И первым принял на себя удар именно "Просвещенец" – комплекс домов в границах улиц Белинского, Тверской, Ашхабадской и Генкиной. Самый сладкий кусок города с возмутительным отсутствием бетонных "человейников" и с наглыми садами вместо автомобилей во дворах. С одной стороны – это еще центр, с другой – участок уже не в исторической зоне, то есть не надо утруждаться обходить запрет на строительство выше шести этажей. Проект, который архитекторы Москвы называют уникальным архитектурно-градостроительным и историческим явлением, был построен, как известно, интеллигенций города в 20-ые годы прошлого столетия.
Изображение из мастер-плана КРТ
Два года назад правительство области попыталось затеять полный снос квартала и возвести там 15 высоток в 8–14 этажей. Жители активно выступили против. А летом прошлого года кварталу присвоили статус выявленного объекта культурного наследия (ОКН) "Ансамбль исторической застройки „Красный квартал“", № 5200000310. Это первый шаг в процедуре признания ОКН.
Между тем, минград предложил внести "Красный просвещенец" в программу КРТ по типу реновации в Москве. Но проект предполагал полную и сокрушительную победу над всеми сентиментами и апелляциями к ОКН и "уникальным градостроительным образцам". Примечательно, что еще ранее администрация провела межевание территории, и часть красных линий межевания проведена прямо по домам, а кадастровая стоимость земли, как ни странно, все последние годы снижается.
Нужно заметить, что и архитекторы, и историки отмечают не только архитектурную самобытность деревянного квартала, но и особую философию создания территории концептуального "города-сада". О каком мини-городке с яблоневыми садами можно услышать от нынешних застройщиков и руководителей строительной политикой региона?
В середине февраля жители проголосовали за включение их территории в эту самую программу КРТ. Часть жителей не голосовали, потому что их дома признаны аварийными. Остальные, многие из которых продолжают здесь свой род в третьем-четвертом, а кто и в пятом поколении, разделились. Собственники половины домов (12 из 23) высказались против сноса, за присвоение территории охранного статуса и ОКН. Они допускают высотную застройку только на месте бараков. Непосредственно в "Просвещенце" только один дом имеет статус аварийного, и, по мнению жителей, это не повод сносить всю историческую застройку.
Таким образом, для включения в программу КРТ 2/3 голосов собственников пока не набрано. Династические наследники интеллигенции квартала понимают жизнеспособность и ценность этой территории, не согласны считать их дома подходящими под полный снос и понимают, в какой бетонный короб с высотками превратится улица Белинского, расширять проезжую часть, на которой невозможно.
О неизбежном транспортном коллапсе говорит архитектор Ирина Агафонова, живущая в "Красном просвещенце" в родовом доме архитекторов: деда – Леонида Дмитриевича Агафонова, участвовавшего в разработке проектов домов для этого квартала в качестве инженера комитета содействия ЖСК и определявшего, как будет устроен новый тип жилища для жилкооперации, и отца – Святослава Леонидовича, сохранившего для страны нижегородский кремль.
Первоначально говорилось, что некий инвестор направит 1 млрд рублей на расселение. Как рассказывал на встрече с жителями директор "Института развития агломераций Нижегородской области" Михаил Генин, из-за условий банковского финансирования "застройщик прежде всего заинтересован в скорости выхода на площадку", он готов удовлетворить "хотелки людей", как выразился чиновник, потому что длительный срок переговоров обходится ему дороже.
Жильцам в случае согласия на КРТ якобы предоставят квартиры не меньшей площади. Однако покинуть место все же придется. Чего жители как раз не хотят.
Трудно сказать, чего ждал нижегородский минград, предлагая снести архитектурный живой (!) комплекс со столетней историей, но, возможно, застройщику было обещано, что все срастется.
Здесь мы и спотыкаемся о краеугольный камень проблемы. Не жители виноваты в долгих переговорах, и не торопящийся инвестор. А стиль работы с инвестором со стороны регионального руководства. Первое, что по логике требовалось сделать до обещаний инвестору – это выяснить отношение собственников. И только потом предлагать именно те условия, которые будут выработаны, а не под "хотелки" инвестора, который, как и все другие, с радостью построил был 10 домов в 30 этажей на 1 га. Согласится ли инвестор перекраивать проект под щадящий для собственников, для города, его экологии и исторической идентичности вариант – пока неизвестно.
В общем, пока первый объект реновации больше выглядит как реинкарнация традиционного способа зачистки под застройку, далекого от цивилизованной урбанистики.
* В мае прошлого года пожар на Сенной площади принес серьезный ущерб зданию ОКН "Дом Чардымова". Основной версией считался поджог.
"Знать бы, что там впереди..."
Ну что ж, не вышло с "Просвещенцем", но не везде же собственники такие просвещенные и разбирающиеся в принципах градостроения. Где-то повезет больше.
Марина Ракова (фото: правительство Нижегородской области)
Глава минграда Марина Ракова 23 марта на заседании профильного комитета Заксобрания рассказала, что в 2023 году планируют выставить на торги шесть проектов КРТ. Пять из них – в Ленинском и Автозаводском районах, один – в Кстове. Сначала намеревались в Ленинском районе два, остальные в Нижегородском и Советском районах. В том числе, квартал "Красный просвещенец", который теперь будут пересматривать.
В конце апреля проведут торги по проекту КРТ в районе улиц Правды, Чонгарской и Менделеева в Ленинском районе. Мастер-план по нему согласовали в декабре 2022 года.
Также в марте министерство опубликовало проект решения по КРТ (13,7 га) на участке улицы Самочкина в Ленинском районе. Срок реновации, по расчетам правительства, – 15 лет в четыре этапа. Там планируют к сносу 39 многоквартирных домов, поликлинику 47, детсад, насосную станцию и магазин. А на инвестора и областной бюджет ляжет обязанность строить новый детсад, школу и отделение (пристрой) поликлиники. Планы грандиозные, если не учитывать сложную экономическую обстановку. А если учитывать, то риск того, что в перспективе застройщик поменяет планы и 11 25-этажных высоток останутся без школы и детсада, высок. За это время минград, да и все правительство могут поменяться не единожды – принцип "после нас хоть потоп" демонстрировался в Нижнем Новгороде и в стабильных условиях.
"С витринами зеркальными, с гирляндами огней..."
Еще одна "горячая точка"– это многострадальная улица Черниговская. Есть основания считать ее судьбу более определенной и, возможно, оптимистичной. Хотя и здесь возникли большие вопросы.
Напомним, некоторые идеи реконструкции улицы периодически озвучивались еще с 2013 года. Затем они были забыты/отложены. Однако в последние годы появились более ясные планы. Причем в тему заявились сильные инвестиционные игроки с влиятельным федеральным лобби, поэтому непоследовательная политика региональных руководителей градостроительного сектора не успела сказаться. Три года назад идеей реконструкции занялся "Проект "НКХП Девелопмент". Бенефициаром являлся председатель совета директоров ПАО "Русполимет" Виктор Клочай. Проект получил название Bridgetown "Чайка". Председателем наблюдательного совета проекта был тот же Виктор Клочай.
Но затем проект продали санкт-петербургскому девелоперу GloraX. 21 марта 2023 года на совместной пресс-конференции представители нового застройщика и регионального правительства сообщили о планах благоустройства Черниговской набережной к концу 2025 года.
Изображение из презентации Glorax
Новую концепцию реконструкции до 50 га побережья подготовило архитектурное бюро "Остоженка" (г. Москва). На укрепление берегов и склонов между Канавинским и Молитовским мостами в общей сложности заложено 2 млрд рублей. Эти работы уже начали и ведут за счет инфраструктурного бюджетного кредита (ИБК). Далее концессионер – ООО "Черниговская набережная" (принадлежит АО "Корпорация развития Нижегородской области") – будет благоустраивать набережную. Параллельно с этим Glorax будет реализовывать проект КРТ. Предполагается расселить два дома, частично отреставрировать девять домов-ОКН. А также построить два детсада. Правительство обещает расширение школы-интерната №1.
Доминантой нового квартала должен стать сдвоенный дом около метромоста со смотровой площадкой (одна часть 26 этажей, другая 32). Однако вот об этот самый дом, а также о количество новостроек в исторической зоне проект пока и споткнулся.
"Антипремию получило бы правительство Нижегородской области за застройку Черниговской, если б премия была. Пора, наверное, учредить. За самое вандальное решение в отношении исторической среды", – заявила в СМИ и соцсетях эксперт министерства культуры РФ, лидер движения "СпасГрад", советник директора АНО "АСИРИС" Анна Давыдова.
Нижегородские градозащитники направили губернатору обращение с просьбой пересмотреть высотность застройки Черниговской. Деятели культуры и историки выразили "глубокую озабоченность в связи угрозой новой застройки территории Благовещенской слободы (ул. Черниговская, ул. Гаршина, пер. Мельничный), обсуждавшейся 22 февраля на заседании Оргкомитета". "Сохранившаяся до наших дней эта территория с уникальной исторически сложившейся планировочной структурой – ансамблем гражданской и промышленной застройки (более 10 объектов культурного наследия), ландшафтных береговых панорам – чрезвычайно важна для восприятия и понимания Нижнего Новгорода как исторического города, возникшего при слиянии Волги и Оки", – говорится в письме Оргкомитета всероссийской Премии имени Алексея Комеча "За общественно значимую гражданскую позицию в деле защиты и сохранения.
Таким образом, улица Черниговская или получит второе рождение, или снова станет "горячей точкой" дебатов и отпугнет инвестора. Снова встает вопрос о грамотном подходе регионального строительного блока.
Свои инвестиции GloraX оценивает в 30 млрд рублей. Кроме того, компания также представила архитектурному совету области проект девелопмента берега Оки на противоположном берегу – в Канавинском и Ленинском районах. GloraX – серьезный мультиформатный федеральный девелопер, входящий в топ-3 застройщиков Санкт-Петербурга. Есть надежда, что он не откажется от планов по Черниговской. К тому же необходимость благоустраивать эту территорию как продолжение реконструкции всего правого берега Оки – Волги в исторической зоне не вызывает ни у кого сомнений и давно фигурирует в задачах регионального правительства. Не загадывая, как он будет осуществляться, можно констатировать, что у самого по себе проекта нет негатива.
"Всеми окнами обратясь во мрак, а воротами –На проезжий тракт?.."
А вот теперь мы обратим взор на планы по застройке с совсем иным фоном, глубоко негативным и даже фатальным для города. И этим уже обеспокоены и, жители, и экологи. Третья конфликтная точка – это планируемая застройка общественной зоны прибрежного отдыха в черте города – территории Гребного канала.
В отличие от GloraX компания, претендующая на этот аппетитный кусок волжского берега, не имеет девелоперского опыта. И вообще никакого строительного портфолио. Однако амбиции ее связаны с местом, крайне уязвимым для города и его жителей. И в этом случае мы говорим о реальной горячей точке.
Изображение с заседания архсовета
3 февраля 2023 года архитектурный совет рассмотрел скорректированный мастер-план КРТ набережной Гребного. Некое ООО "Берег", подконтрольное Константину Тувыкину и Анастасии Воробьевой, намерено застроить жильем и коммерческой недвижимостью около 20 га прибрежной территории слободы Подновье. Региональная власть готова предоставить этому ООО еще 13 га. Компания намерена построить на берегу жилой комплекс общей площадью около 140 тысяч кв. м и гостиницу с видом на Волгу. О Константине Тувыкине известно, что это павловский бизнесмен с широким профилем: парикмахерские, автосервисы, рестораны, в 2010 году избирался депутатом Земского собрания Павловского района от партии "Единая Россия". Собственником ООО "Берег" Тувыкин стал в декабре 2020 года. Что касается второго бенефициара компании, то Анастасия Вадимовна Воробьева – дочь Вадима Воробьева, руководителя ПАО "ЛУКОЙЛ". Она стала владеть половиной с мая 2021 года. Сама компания сейчас зарегистрирована в Павлове.
Нужно сказать, что концепцию застройки Гребного канала от ООО "Берег" по проекту НПО "Архстрой" первый раз рассматривали в ноябре 2021 года. Тогда речь шла о меньшей территории – напротив домов №№ 511–531. Члены совета высказали мнения о нецелесообразности размещения массовой жилой застройки в рекреационной зоне и о необходимости раскрытия пространства на Волгу. Также они указали на недостаточный радиус обслуживания соцобъектов, на необходимость сохранения береговой линии и увеличения площади озеленения с бульваром.
Теперь речь идет о прибрежном участке напротив домов уже с № 351 по № 522 слободы Подновье. Это практически вся береговая территория, которая еще осталась доступной после строительства яхт-зон, вертолетных клубов, близким к большим чиновникам, и закрытого частного сектора. С запада земля, ранее принадлежавшая экс-мэру, отбывающему ныне срок в колонии, Олегу Сорокину, уже выкуплена застройщиком. Как, собственно, в рамках сделки, выгодной обеим сторонам с одинаковым менталитетом, и сама компания "Берег". С восточной же стороны территория упирается в промзону.
Фото: ИА "Нижний сейчас"
На очередном архсовете тоже нашлись голоса против этой застройки (Александр Худин и Зоя Рюрикова). А член правления нижегородского отделения Союза архитекторов России Денис Малков также считает проект застройки берега многоквартирным жильем неправильным. Он отмечает, что во всех городах мира, а сейчас и в России, тенденция освоения набережных при жилой или общественной застройке состоит в приоритете создания городского открытого общественного пространства, зоны для прогулок, спортивных публичных зон и так далее.
Создавая одной рукой программы с красивым названием "Комфортная городская среда", власть другой рукой одобряет не совсем цивилизованные, не ориентированные на комфортную и здоровую городскую среду проекты. Между тем как примеры человеко-ориентированных проектов имеются даже в соседних регионах на Волге: в Самаре, Казани, или, например, в Воронеже.
Но в то время как среди архитекторов лишь немногие не закрыли глаза на профессиональную необходимость видеть в любом проекте не только коммерческий эффект, а прежде всего развитие во благо антропологической, урбанистической и биологической среде, жители проявили б’ольшую гражданскую ответственность. Совершенно отчетливо и беспристрастно проблемы увидели жители Подновья, а также члены общественного объединения непосредственно в зоне предполагаемой стройки – туристической лодочной станции "Турист". Впрочем, не нужно и быть обитателем тех мест, чтобы увидеть очевидный ущерб городской среде и жителям от проекта.
"Мы узнали из СМИ, что на архитектурном совете был утвержден этот проект. Мы очень сильно возмущены", – говорит жительница Подновья Галина. – Не берусь даже судить про экологическую ситуацию. У нас в городе осталась одна рекреационная зона. Здесь люди отдыхают, рыбачат. Гребной канал должен дальше развиваться. Так, как и начали. И на территории, созданной природой (это же подарок городу, достояние, которое надо беречь и использовать!), будет вместо отдыха – загазованность. Снизили с 17 до 13 этажей! В ответ на предложение о замене на малоэтажную застройку разработчик объясняет, что застройщику нужно будет окупить расходы на берегоукрепление. Но это проблемы застройщика, это не оправдание. Будет испорчена экология, ландшафт. И как вообще можно было одобрить строительство в водоохранной зоне?! Нужно трубить на всю страну! Если кто-то решил заработать денег, это не значит, что так надо относиться к жителям".
Подновье уже лет 30 как не деревня – люди здесь самостоятельные и зрелые, они вкладывались в добротные дома не для того, чтобы лишиться условий, ради которых везли сюда семьи: вид на Волгу, сносная экология, здоровая спокойная среда, удобная отдаленность от перегруженного, загазованного центра. Все это они потеряют. И, по их словам, сомнительная выгода от потенциально опасных детсада и школы (читайте далее) не будет превалировать в их мнении об этой застройке.
"Когда мы и другие жители Подновья приобретали здесь дома, – рассказывает Галина, – мы прямо спросили чиновников, будет ли здесь застройка. И нам тогда губернатор обещал, что не будет. В Кадастровой палате подтвердили: нет, не будет, это водоохранная зона. И вот сейчас все, даже архитекторы, закрывают глаза на нарушения закона. Здесь масса нарушений".
Действительно, кроме нарушений Водного Кодекса, кроме перспективы создания транспортного коллапса и нарушения экологических прав граждан на здоровую среду и свободное пользование прибрежной территорией, неизбежны нарушения регламентов строительства детских образовательных учреждений. Этих правил сейчас очень много, и они весьма строгие. Нужно заметить, что ООО "Берег", очевидно, считая своей заслугой никому здесь не нужное дорогостоящее намывание берега, изначально не вело речи о строительстве социальных объектов. К этому его вроде как обязало правительство региона. Но трудно представить, что общественность и прокуратура будут снисходительны к возведению школы и детсадов в зоне, где с одной стороны – вода, с другой – дорога. Строительство школы и детсада на самом берегу, в опасном месте, на семи ветрах речного простора, холодных осенью, ледяных зимой, с крутым (после предполагаемого намыва) берегом большой реки и запирание учреждений с другой стороны дорогой с уже сейчас высоким траффиком – все это очевидно создает базу под коррупционный фактор и риск непоправимых негативных последствий.
Кстати, завоз грунта для подъема уровня территории или намывание берега уже началось. Кто это делает и на каком основании неизвестно.
Проект по плану должен растянуться на пять-семь лет. С учетом экономических условий это явно оптимистичный прогноз. За это время может смениться местное правительство, и отвечать за дела предшественников новая власть традиционно не будет. И сам застройщик… От него и подавно трудно ждать заботы о городе и жителях, поскольку и миллиардер Тувыкин, и семья нефтяного топ-менеджера Вадима Воробьева вероятно редко бывают в Нижнем Новгороде. Можно возразить, что-де и тот же GloraX – компания неместная, но она игрок федерального уровня и профессионально занимается именно девелопментом, а местное ООО "Берег" просто решило попробовать влезть в этот рынок.
В месте будущей застройки есть еще одно сообщество, которое тоже пострадает от притеснения. С 1978 года этот участок был выдан решением исполкома городского совета народных депутатов г. Горького под №461 под строительство лодочной станции владельцами лодок. В 2000 году зарегистрировали юрлицо "Ассоциация владельцев маломерных судов "Турист". До настоящего времени при всех перипетиях лодочную станцию никто из череды властителей города не отбирал и не сносил. Сейчас на этой огороженной территории вроде маленького поселка более 400 гаражей-эллингов для лодок с мини-дачами хозяев.
Вадим Левин
По словам директора лодочной станции Вадима Левина, здесь сформировалась своя среда, коммуна, в которой выросли уже целые поколения: "Тут есть кто с основания здесь время проводил, детьми летом в каникулы с родителями, бабушками-дедушками. Тут как дачный кооператив. Это хороший здоровый досуг".
Нужно сказать, что территория "Туриста" планировалась к благоустройству еще до появления на горизонте ООО "Берег".
"Мы не против благоустройства, – поясняет Левин. – Мы готовы все облагородить, построить сами симпатичные эллинги. Ранее инвестсовет рассмотрел наш проект. Предполагалось, что мы вложим 99 млн в течение 50 лет. Мы, конечно, обеспечили бы открытый доступ горожан к берегу, что просил инвестсовет. Кроме того, три-четыре года назад мы взяли акваторию, мы ее оплачиваем, готовы и дальше оплачивать. Люди уже внесли согласно договору с минградом 1,3 млн рублей. А это не элитный яхт-клуб, здесь обычные люди, которые деньги считают. И вот сейчас все заморозили. Ситуация повисла в неопределенности. Потому что теперь нас просто хотят отсюда убрать. Но почему? Ведь участок, который они собираются застраивать, заканчивается за территорией лодочной станции! Якобы администрация нашу территорию выделит под инфраструктуру: школу и садик. Но если посмотреть проект, видно, что нарушены градостроительные нормы".
У членов правления "Туриста", включая юриста Никиту Суходоева, такое же скептическое мнение относительно условий и возможностей строительства здесь детских дошкольных и образовательных учреждений.
Примечательно, что региональный минград манипулирует не решенным до конца вопросом о правопреемстве станции в зависимости от конъюнктуры момента: когда нужно – Ассоциация "Турист" рассматривается, как правопреемник советской лодочной станции, когда нужно иное – не правопреемник. Сейчас, судя по всему, вновь на острие карандаша второй вариант.
Юрист Никита Суходоев упоминает интересный факт, предшествовавший событиям: "В 2021 году Госдума утвердила внесенные президентом изменения в Водный Кодекс и Земельный Кодекс. Береговая зона делится на так называемые "пояса". Если раньше можно было получать в собственность только третий пояс, то с весны 2022 года разрешается и второй пояс, который ближе к линии воды. Это было сделано под новые территории на юге России, в Крыму. Но выгоду увидели и в речных городах, как наш".
"Мы очень хотим, чтобы администрация нам навстречу пошла. Все-таки здесь 360 семей", – выразил надежду директор Вадим Левин.
Министр имущественных и земельных отношений области Сергей Баринов в 2020 году обещал "Туристу" помочь, ссылаясь на инвестсовет, и, что еще важнее, на решение губернатора оставить здесь лодочную станцию при условии благоустройства владельцами.
"Но в прошлом году почему-то его желания закончились. Как только минград начал согласовывать планировку под застройку", – констатирует директор "Туриста".
Члены Ассоциации направили обращение в прокуратуру и в архитектурный совет. Ответа до сих пор нет. Хотя определенные законодательством сроки уже вышли. Примеру "Туриста", по словам членов инициативной группы, собираются последовать и жители Подновья.
Асхат Каюмов
"Не теряйте берега", – остроумно назвал свой видео-комментарий по поводу застройки эколог Асхат Каюмов: "Хочется послать всех наших прекрасных градостроительных проектировщиков. Например, в Самару. Там почему-то считают, что берега Волги нужно меньше бетонировать и больше отводить под рекреацию. И никто там жилье не строит. Это последние куски нетронутой береговой территории, последние кусочки природы в городе. И это ось экологического каркаса города. Нет, я понимаю, что бетонные работы – это всегда было очень выгодно, потому что нельзя посчитать объемы. […] Река какое-то количество бетона на берегах выдержит, а потом помрет и перестанет выполнять функцию экологического каркаса. А мы регион с очень неблагополучной экологической ситуацией: высокая заболеваемость онкологией, органов дыхания…".
P. S. В 1977 году совместно с архитекторами и строителями из ГДР в Горьком начали строить новый экспериментальный жилой микрорайон "Мещерское озеро". Для этого был намыт пятиметровый слой песка. Кроме того, построен целый завод – ЗКПД-4. Масштабы стройки поражали, а ход строительства контролировался на уровне правительства и ЦК КПСС. Денег не жалели, микрорайон должен был стать апофеозом лозунга партии "Все во имя человека, все для блага человека". Однако на зданиях все же начали появляться трещины. В 2023 году за создание намывного берега Волги берется малоизвестный инвестор, обещающий и грунт намыть, и на нем безопасные комфортные высотки с социальной инфраструктурой построить, и экологию не нарушить, и рекреационную зону сохранить для всех горожан и туристов, которых мы пытаемся сюда заманивать. Верить в это – испытывать судьбу.
*Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Уважаемые читатели! Подписывайтесь на новости в социальных сетях. Будем рады вашим комментариям, нам важно знать ваше мнение о событиях города и региона.
Новости «Вконтакте»
