В 70-е годы прошлого века в нашей стране ходил детский анекдот. В те годы бешеной популярностью пользовались мультфильмы про крокодила Гену и Чебурашку, а также фильм «Белое солнце пустыни». Чебурашка произносит речь после завершения строительства Дома дружбы: «Мы строили, строили и, наконец, построили!» Голос Абдуллы за кадром: «Махмуд, поджигай!»
Почему срываются сроки?
К чему это я? К плачевной ситуации, сложившейся на нижегородском рынке первичного жилья. Нет, никто ничего не поджигает, Боже упаси! Просто нестабильная ситуация в экономике не способствует росту строительства жилья. Застройщики начинают новые проекты, но не могут завершить.
Специалисты в один голос говорят о том, что целый ряд нижегородских застройщиков, столкнулись со спадом продаж и необходимостью вкладывать. В результате все чаще срываются сроки сдачи домов.
Виктор Юдин, руководитель компании «Недвижимость в регионах»:
- Объем продаж на рынке новостроек в городе в первом полугодии снизился на 20% по сравнению с предыдущим полугодием.
Сейчас городской рынок новостроек не превышает 150 тысяч квадратных метров. В первом полугодии на 14% вырос объём предложения: с 530 до 606 тысяч «квадратов». Строить стали гораздо больше, чем требуется рынку. Хотя цены пока не снижаются.
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы»:
- Особого снижения цен на новостройки не произошло. Средняя цена во втором квартале текущего года составила 62 176 рублей за квадратный метр, в третьем квартале – 62 165 рублей.
В то же время, если дома строятся, а квартиры в них не продаются или продаются не так быстро, как планировалось, то у застройщика возникают проблемы с финансированием строительства. Застройщик встает перед выбором: либо строить исходя из имеющихся средств (фактически затягивать строительство), либо привлечь заемные средства. Крупный застройщик пойдет по второму пути. А вот у тех, кто строит всего несколько домов, собственных средств нет. Ну, или нет в достаточном количестве. При таком раскладе срыв сроков окончания строительства неизбежен.
Пляши - не пляши...
В советское время была очень популярна телепередача «Веселые ребята». Одна из пародийных частушек того времени звучала так: «Нынче пляшет он под «Смоки», завтра сдаст объект не в сроки». Под «Смоки» давно уже никто не пляшет. Хотя объекты по-прежнему не сдаются в срок - пляши не пляши. Некоторые крупные застройщики, по определению имеющие «финансовый жирок», не могут (или не хотят) справиться с такого рода проблемами. Например, деятельность кампаний «СУ-155» и «Квартстрой-НН», сегодня приостановлена в связи с финансовой несостоятельностью. Некоторые компании медленно, но верно идут по этому неверному пути. В частности, не сданы четыре дома в крупном проекте «Анкудиновский парк», которые нужно было сдать 1 октября 2017 года.
На рынке малоэтажного жилья также наблюдается замедление продаж и строительства. К примеру, остановлен проект Smart City. Прекратилось строительство в ЖК «Времена Года», а его застройщик ООО Мегастрой - в стадии ликвидации.
В рамках проекта «Окский Берег» в 2016 году введено на 54% меньше жилья, чем в 2015-м. В нагорной части Нижнего Новгорода появились крупные долгосрочные проекты, которые составляют конкуренцию пригородным малоэтажным проектам за счет более привлекательного соотношения цены и местоположения. Поэтому эксперты прогнозируют дальнейшее замедление темпов реализации проекта «Окский берег» в 2017-2018 годах.
Будет еще хуже?
Непростую ситуацию могут усложнить поправки в Федеральный закон 214-ФЗ, предполагающие ужесточение требований к застройщикам по долевому строительству. Закон вступает в действие с 1 июля 2018 года. К этому времени застройщики постараются вывести на рынок как можно больше объектов по сегодняшним правилам игры. В результате весной и в начале лета следующего года может случиться всплеск предложения на рынке продаж первичного жилья, что может привести к еще большему снижению цен.
Виктор Юдин, руководитель компании «Недвижимость в регионах»:
- Безусловно, потенциальным покупателям на руку подобная тенденция. Однако существует очевидная опасность, что далеко не все заявленные строительные объекты будут в итоге достроены. Чем это грозит, думаю, объяснять не надо – обманутых дольщиков в регионах, в том числе и в Нижнем Новгороде, немало.
Новые правила игры неизбежно приведут к необходимости увеличения объёма собственных средств застройщиков и к повышению себестоимости объектов, которые будут строиться уже по новым правилам. В итоге может пострадать финансовая состоятельность ряда застройщиков, прежде всего, мелких и средних. Как в этой ситуации вести себя покупателям?
Виктор Юдин, руководитель компании «Недвижимость в регионах»:
- Необходимо детально изучить репутацию застройщика: опыт реализации жилищных проектов, своевременность сдачи завершенных объектов наличие просрочек по вводу в эксплуатацию. Подозрительно низкая цена – серьезный повод насторожиться. Так же как и нарушения в документации или отсутствие на сайте компании обязательных документов (проектная декларация, разрешение на строительство). «Вялое» строительство объекта, чаще всего связанное, с нехваткой средств у застройщика – еще один серьезный сигнал. Так же как перенос сроков сдачи или наличие просрочек в текущих и уже завершенных объектах застройщика.
PS: "Нижний сейчас" свел в единую таблицу все стройки с нарушением сроков сдачи.
