Вместо разных градостроительных зон, которые действуют сегодня на территории парка "Швейцария" и которые сильно ограничивают амбициозные планы по его преображению, чиновники мэрии предлагают одну-единственную. Ее кодовое название – ТР-3Ш. И это, похоже, ноу-хао, потому что раньше в городе применялись зоны стандартные, а эта – новая, "швейцарская" , со специфическими регламентами. Она предполагает размещение в парке не только дорожек со скамеечками, но и коворкинг (читай – офисных) центров, музеев, заведений общепита и много чего еще. Интересно, что ТР-3Ш "покрывает" в том числе и памятник природы "Урочище Слуда" . На публичных слушаниях, состоявшихся в конце прошлой недели, граждане несколько раз задали прямые вопросы: зачем нужно это "покрытие" и не приведет ли оно к увеличению площади застройки? Ответы чиновников были настолько разнообразными и витиеватыми, что впору задать эти вопросы еще раз – только уже не служащим мэрии, а прокурору Нижнего Новгорода Николаю Борозенцу.
Вопрос №1 – о праве на "инновацию"
Сегодня у парка "Швейцария" и у прилегающих к нему территорий (всего это около 170 га) несколько территориальных зон, закрепленных в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) города. У каждой зоны – свои ограничения по хозяйственной деятельности.
Например, в городских лесах и в памятнике природы "Урочище Слуда" действует зона ТР-1, где делать ничего фактически нельзя, кроме реконструкции дренажей. А в зеленой зоне общего пользования ТР-3п (сейчас это около 80 га) можно устраивать дорожки с развлекательными и спортивными объектами, общая площадь которых не должна превышать 20%. Свои регламенты действуют у зоны набережных ТР-3н – ну и так далее.
Вместо этого разнообразия чиновники мэрии предлагают установить на всех 170 гектарах одну-единственную зону со специфическими регламентами, которая ранее не то что не применялась – ее просто не существовало.
Схема смены зонирования. Фото: ИА "Нижний сейчас"
И отсюда наш первый вопрос в прокуратуру: имеет ли право городская администрация создавать и вводить в действие новые территориальные зоны, не прописанные в градостроительном законодательстве?
Вопрос №2 – о противоречии с генпланом
Отметим, что правила землепользования и застройки "всю жизнь" совпадали с генеральным планом города. Когда (подчас с бурными скандалами) меняли геплан, меняли и ПЗЗ.
В данном же случае изменениям подвержены лишь правила землепользования, а вот в генеральном плане у "Швейцарии" остаются "традиционные " зоны: Р-1, Р-3н, Р-3п и так далее.
Глава градостроительного департамента города заявила на слушаниях, что генплан менять не надо, потому что "и там и там рекреация" . Так-то оно, конечно, рекреация, но теперь получается, что на всей этой огромной территории правила землепользования и застройки разрешают объекты, не предусмотренные генпланом.
В частности, новая зона ТР-3Ш предполагает капитальное строительсво коворкинг-центров и социальных центров, культурно-досуговых учреждений, площадок для массовых гуляний, предприятий общественного питания, яхт-клуба, разнообразных дорожек, лыжных трасс и так далее.
Что касается всяческих кафе, то по их поводу на слушаниях состоялся следующий диалог между директором городского градостроительного департамента Аллой Коновницыной и одним из местных жителей, который устал общаться с подвыпившими посетителями "общепита" .
Алла Коновницына (А.К.):
-Вы хотите сказать, что если человек приехал в парк на целый день, ему поесть даже негде?
Житель:
-Он приедет, возьмет с собой что-то вкусненькое, сядет на набережной, покушает, бутербродики сделает…
А.К.:
-А если дождик?
Житель:
-Зонтик!
А.К.:
-Не перебивайте, пожалуйста.
Отдельно стоит сказать о коворкинг-центрах. За этим модным словечком, чем-то похожим на воркаут (который тоже предусмотрен в новой зоне, куда же без него) кроется офисное здание нового поколения – для людей, которые ведут всяческие дела, но офисов у них нет, а дома работать неудобно.
Вот так выглядят коворкинг-центры "изнутри". Фото repost.uz
Естественно, у такого здания должны быть как минимум крыша, отопление, компьютеры с сервером, телефоны-факсы и прочие офисные штучки. Это не говоря уже о подъездах и парковках, которые как сами собой разумеются.
Так вот, генплан относительно таких новомодных объектов безмолвствует.
Отсюда наш второй вопрос в надзорный орган: является ли нарушением установление в ПЗЗ такой территориальной зоны, которая не соответствует зонированию генерального плана города?
Вопрос №3 – об "ослаблении" памятника природы
Достаточно бурно обсуждались на слушаниях территории городских лесов и памятника природы "Урочище Слуда" . Жители вкупе с экологами задались вопросом: это что же, и их "развивать" будут?
Жители обеспокоены судьбой зелени в парке. Фото Татьяны Паутовой.
На что чиновники городского градостроительного департамента ответили: конечно же, нет, ведь это особо охраняемые природные территории (ООПТ). На них градостроительные регламенты не распространяются.
Все это так, но данным территориям всегда соответствовала зона "Р-1" , запрещающая фактически любую деятельность. В проекте изменений она упраздняется, а особо охраняемые территории включаются в "инновационную" зону, где можно очень многое. А это значит, что чисто теоретически какой-нибудь инвестор может "залезть" на территорию ООПТ, руководствуясь одним документом и "не увидев" другой.
И это – серьезный повод обратиться в прокуратуру еще с одним вопросом: законно ли включение памятника природы в зону, разрешающую капитальное строительство?
Но даже если предположить, что данный шаг не противоречит законодательству, возникает вопрос: зачем нужно было его делать? Зачем лишать памятник природы уже существующей "жесткой" зоны?
Алла Коновницына ответила на этот вопрос следующим образом (цитируем дословно):
-У нас на территории Нижнего Новгорода все объекты – в том числе и особо охраняемые – они все покрашены в какую-то территориальную зону. Но только там действует регламент, и нет оснований, чтобы выделять какой-то клочок этой территории и не окрашивать ее.
Участников слушаний этот ответ ввел в недоумение и как минимум не удовлетворил. Поэтому на протяжении мероприятия они еще несколько раз пытались выяснить, зачем объединять территории с разным функционалом в единую "инновационную" зону. Позволим себе процитировать еще четыре ответа, прозвучавших из уст директора градостроительного департамента и ее заместителя Ирины Пименовой:
-У нас будет разрабатываться проект планировки данной территории, в котором "будет" показано, где пешеходные дорожки, как будет благоустраиваться парк. Уже более детально. И вопросы, которые вы сегодня задаете, может и отпадут, когда вы увидите именно планирование, картинку будущего парка (отметим, что проект планировки и межевания уже верстается, по нему будут отдельные слушания, но на них градостроительное зонирование обсуждаться уже не будет – Авт.).
-В соответствии с градостроительным кодексом для получения разрешения на реконструкцию требуется соответствие ПЗЗ. Это позволит выполнять реконструкцию объектов (при этом для реконструкции, например, дренажной системы правила землепользования и застройки менять не надо – Авт.).
-Если мы устанавливаем территориальную зону, у нас нет "выгрызов" по объектам культурного наследия, по памятникам природы, они все у нас показаны в каких-то зонах. И в данном случае какая-то разрозненная зона планировалась для каких-то целей. Мы сейчас объединяем, чтобы на нее по-новому посмотреть.
-Там просто достаточно много будет асфальтовых дорожек, по которым люди гуляют.
Вопрос №4 – об освоении половины парка
Эколог Асхат Каюмов, между тем, предположил, что истинная причина объединения разных территорий в единую зону – стремление увеличить площадь застройки. Согласно регламентам новой зоны, размещать объекты можно на 25% ее площади. Вроде как это не так уж и много… Но сейчас непосредственно парк – это примерно 80 га. В единой же зоне будет 170 га – значит, так или иначе освоить можно около 40 гектаров. В памятниках природы этого делать нельзя – следовательно, легальная застройка может коснуться половины существующего парка.
Алла Коновницына ответила, что когда говорится о 25 процентах, то имеется в виду не вся зона ТР-3Ш, а отдельные ее кусочки:
-25 процентов – не на эту территорию, а в отношении какого-то земельного участка. Если мы говорим о 10 сотках, то на этих 10 сотках можно застраивать только 25 процентов. Если мы говорим об одном квадратном метре, то на нем можно строить 25 процентов. Это идет процент застройки в отношении территории, которая будет объектом благоустройства.
Но парадокс в том, что в регламентах черном по белому написано: "Площадь под зданиями и сооружениями…не должна превышать 25% площади территориальной зоны" . Ни о каких участках не упоминается.
Да и сама госпожа Коновницына в самом начале слушаний заявила:
-25 процентов – это исходя из всей территории, которая сейчас обозначена.
Как видим, чиновники "путаются в показаниях" . И это – повод для еще одного вопроса в адрес прокурора города: законно ли увеличение площади потенциальной застройки парка "Швейцария" , не противоречит ли оно законодательству об озелененных территориях общего пользования?
Мария Попова (фото: ОП НН)
Мария Попова, председатель Союза попечительских советов парков Нижнего Новгорода:
В действующих правилах землепользования и застройки установлен максимальный процент застройки парковой территории, набережной и террас – 20%. Застройка особо охраняемой территории "Урочище слуда" – разрешена всего на 10%. Объединяя все участки в одну «швейцарскую» зону, создавая под нее "швейцарские" регламенты, чиновники увеличивают максимальный процент застройки, который будет значительно больше и составит - 25%. Это делается, чтобы иметь возможность застроить бОльшую территорию в соответствии с утвержденными изменениями в ПЗЗ. Хотелось бы ошибиться. Но если на практике окажется, что ради новых "активностей" придется пожертвовать самым ценным, что есть в парке, – зелеными насаждениями, то это нанесет непоправимый вред как самому парку, так и зеленому каркасу города. Поэтому участники публичных слушаний выступили против данных изменений в ПЗЗ и просили их не утверждать.
Кстати, об озелененных территориях общего пользования. В разгар борьбы за сквер Прыгунова все та же Алла Коновницына ответила "парковой защитнице" Марии Поповой, что на таких территориях градостроительные регламенты не действуют.
Тогда этот официальный, "бумажный" ответ, собственно, объяснял, почему в сквере намечается застройка, которая зонированием не предусмотрена.
На этих же слушаниях чиновница заявила, что у новой "швейцарской" зоны, конечно же, будут действовать регламенты. Когда же госпожа Попова предъявила "старый" ответ градостроительного департамента, она пояснила:
-Давайте не подменять понятия. Когда идет трактовка градостроительного кодекса – это один формат. Когда мы говорим о земельном конкретно участке – это другой формат. Вид разрешенного использования – парк, а не территория общего пользования. У него в кадастре есть вид разрешенного использования и назначение самого объекта. А вы сейчас говорите в целом про озелененные территории общего пользования.
Вопрос №5 – об "опережающем" проектировании
Однако вернемся к вопросу о необходимости изменений, на который участники слушаний не получили однозначного ответа. Понятно, чем продиктована эта необходимость: желанием мэра Владимира Панова сделать из Швейцарии "нижегородское Зарядье" Данный месседж был озвучен еще в 2018 году – тогда же господин Панов предложил снять статус объекта культурного наследия с парковой ограды, чтобы ее реконструкция не была столь дорогой. Потом эта идея как-то стушевалась, а вот насчет "Зарядья" Владимир Алесандрович, похоже, не шутил. Архитектурному бюро "Космос" была заказана концепция благоустройства парка.
Виталий Мутко знакомится с концепкией "Космоса". Фото domostroynn.ru
В мае 2019 года градоначальник презентовал ее губернатору Никитину и куратору 800-летия Нижнего Новгорода Виталию Мутко. Тогда же была озвучена сумма, которую Нижний Новгород якобы получит из федерального бюджета на все запланированные метаморфозы, – 3 млрд рублей.
Ходят слухи, что господину Мутко понравилось все, кроме названия – поэтому в ходе его визита табличка со словом "Швейцария" исчезла с ворот парка. Тогда же Глеб Никитин и сделал резонансное заявление: нижегородцы должны выбрать новое название для данной локации. Как вариант – парк "Приокский" . Когда по этому поводу поднялась волна возмущения, а Мутко уже уехал, Глеб Сергеевич сделал "зеркальное" заявление: оказывается, нижегородцы могут выбрать и прежнее название:
Фото: Юлия Горшкова
"Я считаю, что с жителями надо будет обсудить название этого парка. Например, Парк 800-летия Нижнего Новгорода, ну или оставить старое название" .
С тех пор в официальных документах парк именуется двояко: "Приокский (Швейцария)" .
Однако, выиграв в малом, любители выбирать проиграли в крупном: ТЗ по парку было составлено исключительно на основе той самой концепции, которая так понравилась Виталию Мутко. С кучей закатанных в асфальт широких дорожек и площадок, с многочисленными мостами, кафе, башнями, малопонятными сооружениями, воркаутами-коворкингами, многочисленными спортивными объектами, набережными и так далее.
На основе этого ТЗ, в свою очередь, был объявлен конкурс на проект планировки и межевания. Напомним, в июле 2019 года эти торги выиграло МП "Центр обеспечения градостроительной деятельности" , снизив начальную цену на 71,6% - до 1,56 млн рублей. Согласно условиям конкурса, этот заказ должен быть выполнен к 30 ноября.
Это же ТЗ легло в основу конкурса на разработку проектно-сметной документации комплексного благоустройства "Швейцарии" с начальной суммой в 160 млн рублей. Этот заказ взял единственный участник аукциона – ярославская компания "ЕКС" . И эта работа, что примечательно, должна быть выполнена 30 ноября.
И, наконец, в октябре мэрия подготовила проект новой зоны с новыми регламентами, взяв за основу все то же ТЗ, и в конце прошлой недели были проведены публичные слушания на данную тему. Жители, конечно, повозмущались и заявили в большинстве своем, что это нововведение им не нужно, но в протоколе, скорее всего, будет просто написано, что проект изменений был доведен до участников.
Это – в лучшем случае: вспомним о сфальсифицированном протоколе слушаний по скверу Прыгунова, где выступлений за стройку вдруг оказалось больше, чем протестных "голосов"…
Но стоп. Выходит, что проект планировки-межевания и проект непосредственно благоустройства были заказаны тогда, когда в парке действовали (и они пока еще действуют) старые регламенты. И это еще один повод обратиться в надзорный орган с вопросом: вправе ли городская администрация так торопиться и заказывать проектирование объектов, которые не предусмотрены существующим зонированием?
Понятно, что планы по преображению парка "Швейцария" имеют весьма большие шансы на реализацию. Это вам не Ледовый дворец, о котором сначала много говорили, а потом перестали говорить, будто бы и не было никакого дворца. Все-таки по "Швейцарии" уже ведутся проектные работы. Причем после реализации данных проектов за бюджетные 3 миллиарда преображенные локации кто-то обязательно будет эксплуатировать и "развивать" . И это, скорее всего, будут частные инвесторы.
Кстати, если вспомнить о господине Панове, то ему "Швейцария" не чужая: несколько лет назад (а именно в 2013 году) Владимир Александрович, будучи депутатом, входил в состав совета директоров данного парка.
Так или иначе, сегодняшние процессы, которые являются как бы заделом будущих преобразований, должны происходить в строгом соответствии с законодательством. Только это убережет территорию от перегибов с застройкой, с асфальтированием и с "коворкингом" . Поэтому просим прокурора Нижнего Новгорода Николая Борозенца считать данную публикацию официальным обращением.
Уважаемые читатели! Подписывайтесь на новости нашего информационного агентства в социальных сетях: Facebook, Telegram, Вконтакте, Одноклассники. Будем рады вашим комментариям, нам важно знать ваше мнение о событиях города и региона.
