Три года назад на нашем ресурсе вышел материал под названием "Союз собственников Жилья": “Не вздумайте оплачивать счета за капремонт!". За три минувших года много воды утекло. Тем не менее, означенный материал до сих по является лидером читательской популярности на сайте "Нижний сейчас": по этой ссылке до сих пор ежедневно заходят не менее 100 (!) уникальных посетителей. Поэтому подвести итоги года в сфере ЖКХ мы решили в формате интервью. Предлагаем вашему вниманию интервью председателя Совета общественной организации "Союз собственников жилья Нижегородской области" Натальи Шартановой.
- Итак, начнем с цитаты: "Не вздумайте оплачивать счета (строчку в квитанции) за капитальный ремонт Региональному оператору – это будет ваше добровольное согласие со всеми пунктами неизвестного вам договора и полная кабала! Вы не владеете общедомовым имуществом – у вас нет зеленого свидетельства на право владения общедолевой собственности дома, муниципалитет (государство) передал вам в собственность только квартиру, но не передал чердаки, лестничные клетки, крыши, подвалы, коммуникации и прочее. Вот пусть государство (муниципалитет) и несёт бремя содержания того, чем оно владеет!" Сказано Вами три года назад. Признайтесь: сегодня Вы бы так категорично не сказали?
Наталья Шартанова. Фото из личного архива.
- Я не отказываюсь ни от одного слова и ни от одной запятой в процитированном абзаце. Из-за строчки "Не вздумайте оплачивать счета за капитальный ремонт" я даже давала показания в полиции, поскольку туда пожаловались руководители регионального фонда капитального ремонта. Мол, на каком основании призываете людей не платить? То, что здесь написано, не опротестовала ни прокуратура, ни другой надзорный орган. Мы – собственники квартир. Некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта" не заключала с нами никакого договора, на основании которого мы бы могли платить за капремонт. Нигде в мире, кроме России, даже в бывших союзных республиках такого закона нет. То, что мы платим – не обязательнее платежи, а добровольные взносы на капремонт. Тем не менее, закон подписан главой государства. В итоге в первый год работы регионального фонда взносы поступили менее чем от 50 процентов жителей Нижегородской области. Пошли санкции. Граждане обращались в учреждение соцзащиты за жилищной субсидией, но субсидию им не выдавали, заявляя, что строка за капремонт не оплачена. Через пару лет стали стращать пенями. В итоге сегодня плата взноса за капремонт в Нижегородской области дошла до 80 процентов.
- Насколько мне известно, юридические лица менее сговорчивы, нежели физические…
- Некоммерческие организации, занимающие в многоквартирных домах первые этажи, не платят взносы за капремонт. "Договора нет, почему мы должны платить",- говорят они. Тем более, что в региональном фонде капремонта нет никакого контроля за деньгами, где уже потрачено более одного миллиарда рублей только на себя. В частности, в здании фонда на Верхневолжской набережной пристроен новый лифт, автомобили, персонал, обслуживание и так далее. Причем никто не контролирует, как расходуются деньги. Недавно губернатор заявил, что у него "уши в трубочку сворачиваются", когда на заседании правительства подверг критике работу генерального директора регионального Фонда капитального ремонта МКД Геннадия Дурдаева.
- Якобы мало собирают взносов…
- А почему мало собирают? Муниципалитеты, например, (в том числе и администрация Нижнего Новгорода) вообще не платят взносы в фонд капремонта. По разным причинам. Где-то фондом завышены квадратные метры площадей, с которых платится взнос, находят и другие причины.
- Какие события в сфере жилищно-коммунального хозяйства в уходящем году кажутся Вам наиболее значимыми?
- Мусорная реформа. Вернее, разговоры о ней. Это был год чемпионата мира, поэтому в Нижнем Новгороде покрасили фасады домов на улицах Алексеевской, Ильинке и других центральных улицах. Откуда взяли деньги – не сказали. Никто не отчитался перед жителями. Я полагаю, что из средств того же фонда капитального ремонта.
- Почему вы так предполагаете?
- Потому что, например, в соседней Саратовской области было конкретно сказано: "деньги на ремонт фасадов взяли из фонда капремонта".
- Что еще?
- В 2012 году президент России Владимир Путин подписал известные всем майские указы. В них, в частности, говорится, что в каждом регионе должен быть общественный контроль в сфере ЖКХ. Эту "галочку" выполнили, в Нижегородской области формально он есть. В лице одного человека, который работает в законодательном собрании – это Рыжов Александр Борисович. За эти годы ничего практически не сделано. Долгие годы разрабатывается типовой договор управления многоквартирными домами. С 2011 года договор между жителями и ДУК - кабальный, он не соответствует законодательству. Управляйки повышают ежегодно статью за СиР, не проводя общих собраний собственников. Идут годы, о произволе ДУК знают все надзорные органы Нижегородской области, но они остаются наблюдателями, и только.
- Помнится, в начале годе глава Нижнего Новгорода Владимир Панов грозился разобраться с ДУКами...
- Я обращалась к Панову по этому поводу в мае на встрече мэра с жителями Московского района. Тариф каждый июнь меняется, но без решения общего собрания жителей. На что градоначальник со сцены сказал, что он знаком с проблемой и обещал разобраться. Мое обращение отправили в жилищную инспекцию, там якобы начали разбираться, хотя они тоже все прекрасно знают. Проблема до сих пор не решена. Пока она не решится, тарифы будут подниматься ДУКами не по закону, а по понятиям.
- Как это должно происходить в идеале?
- Жителям МКД управляющая компания обязана представить отчет за прошедший год, и на общем собрание в МКД предложить перечень работ и расчет финансовых потребностей на следующий год. В силу закона ДУК обязана выполнять все необходимые мероприятия ЖК РФ. Но в настоящее время ничего этого не происходит, а жители на сайте ДУК могут увидеть безликие отчеты: "нам жители заплатили миллион, и мы его освоили…"
– Почему так происходит?
- Два года назад предприниматель Дмитрий Аржанов "наигрался" и продал четыре нижегородских ДУКа москвичам. Конкретно - московской фирме "ДомКом инвест", которая скупает ДУКи в Поволжье. Они скупили управляющие компании в разных города, в том числе в Пензе, Самаре, Туле и ряде других городов. Депутат государственной думы Вадим Булавинов обратился в прокуратуру, с просьбой разобраться, как расходуются деньги жителей, предположив что деньги отправляются в Москву. В начале 2018 года прокуратура Нижегородской области ответила, что ДУКи были проверены, обнаружены нарушения, результаты проверки отправлены в Генеральную прокуратуру. Прошел почти год – тишина. Какие нашли нарушения, я думаю, мы с вами никогда не узнаем.
- Резюмируя выше сказанное: каковы итоги года?
- Положительных изменений не произошло. Очень печально, что ни губернатор, ни мэр областного центра не обращают внимание на работу ДУК, их фактически никто не контролирует. Власти никак не задействуют общественников в лице Союза собственников жилья, а ведь потенциал общественного контроля огромен. В 2018 году жилищная инспекция выписала предписание, чтобы жителями были возвращены деньги, которые они незаконно получили от жителей за СОИ (содержание общедомового имущества ).
Дело в том, что порядок начисления платы за коммунальные ресурсы при содержании общего имущества жителей в многоквартирных домах изменился с начала 2017 года. Согласно новым правилам, оплата за ОДН из платёжек за электроэнергию перешла в платёжки по ЖКУ и стала именоваться СОИ (содержание общедомового имущества). Теперь домоуправляющие компании взимают с жильцов плату по нормативу, установленному региональными властями. На предписания жилищной инспекции никто внимания не обращает. Об этом известно и в антимонопольном управлении, и в прокуратуре. Домоуправляющие компании, а речь идёт о монополистах, восемь районов в городе – восемь ДУК только зарабатывают деньги на жителях, не выполняя законы РФ, существуют на рынке ЖКХ по понятиям. Оплата за ЖКУ превращается в отчаянную борьбу граждан за свои права. Сейчас тариф в Нижнем Новгороде по статье СиР составляет 39,09 рублей плюс 6,30 рублей взнос на "хапремонт" часто – безрезультатный… Вопиюще то, что ДУК удерживают жителей МКД в "заложниках", заставляют, вымогая, многократно переплачивать, выставляя в квитанциях незаконные суммы. "ССЖ" может позволить себе говорить об открыто и без прикрас, у нас, общественников, своя оценка. Поэтому с нашей точки зрения - итог года совсем не утешителен.
МНЕНИЕ ЮРИСТА
Александр Маслов, "Юридическая компания "Войнов, Маслов и партнеры":
Александр Маслов. Фото из личного архива.
"В СССР не было понятия собственности на квартиры, в собственности мог быть только жилой дом или дача. И вот в 90-е случилась массовая приватизация, и множество граждан приобрели в собственность некий "объем воздуха" внутри многоквартирных домов, привычно названный квартирами.
Несмотря на то, что массовая приватизация раздала гражданам воздух в домах в виде квадратных метров (так они учитываются и регистрируются), уже Гражданский кодекс РФ в 1994 году разъяснил, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ с 2005 года в общую долевую собственность также добавил и земельный участок под многоквартирным домом.
При этом право собственности на общее имущество возникает в силу закона вне зависимости от регистрации в Росреестре (свидетельство не нужно!), а в силу статьи 209 того же Гражданского кодекса у собственника есть обязанность содержать имущество. А это значит, что когда дом придет в негодность (как известно, все дома строятся на определенное время, у них есть срок службы в зависимости от типа дома от 30 до 120 лет), то собственники в понимании Гражданского кодекса должны единогласно решить, сносить им дом или укрепить, пропорционально своей доли собрать деньги и самостоятельно провести работы (оформив необходимые разрешения и поручив их строительной компании).
Это самая страшная тайна, которую никто из придумавших Гражданский кодекс и приватизацию почти 25 лет назад и из ныне занимающихся жилищной политикой открыто сказать не может, поэтому была придумана программа расселения ветхого и аварийного жилья.
Сейчас эта программа в основном включает двухэтажные дома, и лишь Москва может себе позволить массово расселять пятиэтажки. Но когда придет пора регионам задуматься о пятиэтажках, а Москве о девяти- и двенадцатиэтажках, то никаких бюджетных средств на расселение не хватит.
Поэтому были придуманы различные варианты по частичному сбору денег с населения на проведение капитального ремонта с целью отсрочки катастрофы.
Домоуправляющие компании собирали деньги, банкротились и тратили деньги на что угодно, кроме капитального ремонта. Всех контролировать не получалось и тогда решили разделить деятельность по краткосрочному (текущему) управлению и долгосрочному (стратегическому) управлению.
В результате было решено создать единый центр долгосрочного управления в регионе, эдакую супер-управляющую компанию, которую назвали Фонд управления капитального ремонта и которая по замыслу должна организовать стратегическое управление жилым фондом всей области за счет собранных денежных средств.
При этом гражданам оставили выбор: реально активные могли сорганизоваться, провести общее собрание и открыть спецсчет, на котором аккумулировали бы расходы на капитальный ремонт дома. За остальных, то есть за "молчунов", решение о присоединение к программе должны были принять органы местного самоуправления. В этом случае молчание означает знак согласия, а значит, присоединение к договору с Фондом капитального ремонта об управлении общим имуществом МКЖД.
Но пока эта супер-управляющая компания тоже не показывает чудеса эффективности в долгосрочном управлении многоквартирными домами. Наверное поэтому еще никто с граждан не взыскивает задолженность по взносам в массовом порядке, но это, скорее всего, политическое решение.
Однако же данный формат отношений не исключен. Тем более, что в отличие от долгов по коммунальным услугам, накопленная задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику квартиры, который по смыслу закона должен купить жилье с учетом этой задолженности (то есть на нее должна быть уменьшена цена квартиры).
Таким образом, выбирая вариант "не платить взносы в Фонд капитального ремонта" нужно быть готовым к тому, что при обращении в суд Фонд может взыскать весь накопленный долг с текущего собственника помещения с учетом пеней (в пределах срока исковой давности).
P.S. Обсуждаемые положения Жилищного кодекса РФ (статьи 169, 170, 173, 179), устанавливающие обязанность собственников вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт Постановлением Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. №10-П признаны не противоречащими Конституции РФ. Поэтому положение дел даже в правовом анализе ситуации за три года изменилось – свою позицию высказал Конституционный Суд РФ.
Главное фото: domkaprem.ru
