Продолжаем подводить итоги года. На очереди – строительная отрасль. Насколько успешно идет строительство в Нижегородской области? Какое количество обманутых дольщиков насчитывается в регионе, как решаются их проблемы? Дорожает ли жилье, и почему это происходит?
ОФИЦИАЛЬНАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ СТАТИСТИКА
В пресс-службу областного правительства информационное агентство "Нижний сейчас" направило запрос, касающийся итогов года в строительной отрасли Нижегородской области. Приводим полученные ответы :
- Какое количество жилья будет сдано в Нижегородской области в 2018 году (предварительные прогнозы)?
- В 2018 году планируется ввести в эксплуатацию 1350 тыс.кв.м или 103,2% к уровню 2017 года, согласно с запланированным объемом ввода в эксплуатацию жилья в рамках исполнения показателя "увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год", утвержденного Указом Президента РФ от 07.05.2018 г. №204.
Фото: stroyka.ru.
Какова динамика сдачи жилья в предыдущие несколько лет?
Ввод жилья в эксплуатацию за предыдущие 5 лет в Нижегородской области, показатели: 2013 год - ввод жилых домов, тыс.кв.м -1530,4 (темп роста в процентах к соответствующему периоду - 102,0.). В том числе: многоквартирного, тыс.кв.м - 581,6; индивидуального, тыс.кв.м -948,8.
- Как Нижегородская область в плане сдачи жилья выглядит на фоне ПФО?
- Среди регионов ПФО Нижегородская область находится на 4 месте по вводу жилья за январь-октябрь 2018 г. (1- Республика Татарстан – 1953,4 тыс.кв.м.; 2- Республика Башкортостан – 1618,4 тыс.кв.м.; 3 - Самарская область – 1145,4 тыс.кв.м.
А ЧТО С КАДРАМИ?
А что с кадрами? С 23 марта 2017 года ( до прихода нового губернатора) на должность министра строительства Нижегородской области назначен Алексей Сыров. Губернатор Глеб Никитин поменял многих руководителей в правительстве Нижегородской области, однако Сырова пока трогать не стал. Зато серьезные кадровые перестановки произошли в мэрии. С поста директора департамента строительства ушел многолетний его глава Артем Каразанов, знавший строительную отрасль Нижнего Новгорода, что называется, вдоль и поперек. Место Каразанова занял специалист из Питера.
МНЕНИЕ КРУПНОГО ЗАСТРОЙЩИКА
Борис Замский, заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании "Столица Нижний":
Борис Замский. Фото: "Столица Нижний".
"Год был непростой, как всегда, но вполне успешный. Мы выполнили задачи, которые ставили перед собой, и смогли упрочить свое положение на рынке. Мы вели параллельно реализацию нескольких проектов в разных потребительских и ценовых сегментах: "Новая Кузнечиха" – "Аквамарин" – "Цветы" – "Дом на Свободе" – "Симфония Нижнего".
Основная проблема на строительном рынке региона сегодня – дальнейшее изменение законодательства о долевом строительстве, которое приводит к росту издержек застройщиков и, соответственно, к снижению предложения на рынке и росту цен, что на фоне роста ипотечной ставки неизбежно приведет в ближайшие годы к сокращению спроса и спаду на рынке. Как мы взаимодействовали с властью? Подписана дорожная карта по решению проблем дольщиков ЖК "На Гончарова", и ее мероприятия выполняются. Проблема очень сложная, комплексная, связанная с решением большого количества технических, юридических и экономических вопросов".
ДОЛЬЩИКИ И ЧИНОВНИКИ
Дольщикам жилого комплекса "Новинки Smart City" вроде бы повезло больше. Год назад Глеб Никитин торжественно пообещал найти дольщикам нового застройщика.
Тем не менее, в настоящее время мытарства дольщиков "Новинки Smart City" продолжаются. Дольщики создали группу в одной из социальных сетей, где регулярно информируют общественность о ходе достройки. Сейчас дольщики бьются за то, чтобы подвести воду в дома до мая 2019, хотя первоначально им обещали сделать это до декабря 2018 года.
Фото: stroitelstvo.ru.
А между тем на сайте областного правительства один-два раза в месяц появляется информация, видимо, призванная свидетельствовать, что чиновники трудятся, не покладая рук. Например, 28 августа 2018 года на сайте появился многообещающий заголовок "Министерство строительства объявляет о начале общественного обсуждения плана мероприятий по противодействию коррупции на 2018-2020 годы".21 сентября в свою очередь появляется "Протокол общественного совета", где сообщается, что в результате заседания общественного совета при министерстве строительства Нижегородской области план мероприятий по борьбе с коррупцией утвержден. Ну, слава богу, а мы уж опасались, вдруг не утвердят? И напрасно : "против" борьбы с коррупцией не осмелился проголосовать ни один человек, а шесть человек были "за". Молодцы, ничего не скажешь!
В первой половине года на сайте министерства было опубликовано несколько действительно важных сообщений, касавшихся застройщиков и граждан, пострадавших в результате долевого строительства. Однако обманутые дольщики, похоже, не верят чиновникам.
Ирина Фартунина, представитель инициативной группы ЖК "Квартал "Европейский":
Ирина Фартунина. Фото из личного архива.
"До сих пор стройка ЖК КЕ не только не начата, но и решения проблемы за 2018 год не найдено. План - график "дорожная карта" нарушен: в 4 квартале должно было состояться признание застройщика банкротом, но это не выполнено. 28 февраля была встреча с Никитиным, он обещал до конца мая определиться с застройщиком. В итоге вернулись на нулевую отметку. На сегодняшний день - отсутствие решения как такового. Чиновники делают вид, что работают. Мы соблюдаем все законы, вступаем в реестры, проходим через судебные процессы, получаем право собственности в объекте незавершенного строительства, проходим через круги бюрократического ада. Стройка где? Зачем это все? Чтобы тянуть время и нас вымотать?"
А вот как рисует ситуацию официальный ответ правительства Нижегородской области :
"В текущем году создана межведомственная комиссия по защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов, которую возглавил Губернатор Нижегородской области Г.С.Никитин. Работа данной комиссии позволяет системно и оперативно решать проблемы пострадавших участников строительства "проблемных" объектов в регионе благодаря координации деятельности и обеспечению территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по Нижегородской области, исполнительных органов Нижегородской области, органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области, общественных объединений и организаций по вопросам оказания содействия гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Нижегородской области, и права которых нарушены вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками принятых на себя обязательств по строительству многоквартирных домов. Министерством совместно с инспекцией открыта и работает с марта 2018 года приемная граждан-участников долевого строительства, чьи права нарушены. Информация о начале работы приемной, перечень "проблемных" объектов, а также информация об ответственных сотрудниках для взаимодействия с инициативными группами размещена на сайте министерства и инспекции.
В текущем году создано АО "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" в целях решения проблем "обманутых дольщиков". В настоящее время создание регионального оператора - это единственный механизм, который позволит эффективно и в возможно короткие сроки решить проблемы "обманутых дольщиков".
Пилотным для регионального оператора в сфере решения проблем "обманутых дольщиков" является проект по завершению строительства ЖК "Новинки Smart City", который расположен в Богородском районе Нижегородской области.
11 декабря 2018 года на заседании ведомственной комиссии по рассмотрению заявлений лиц, имеющих намерение стать приобретателями незавершенных объектов строительства, Минстрой России принял положительное решение о возможности регионального оператора стать приобретателем ЖК "Новинки Smart City" и исполнить обязательства предыдущего застройщика перед участниками долевого строительства данного жилого комплекса. Решение проблем "обманутых дольщиков" ЖК "Новинки Smart Сity" возможно после прохождения процедуры замены застройщика, предусмотренной Федеральным законом от 26 ноября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и принятия на себя обязательств застройщика, признанного банкротом".
УЖЕСТОЧЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ
С 1 июля 2018 года вступил в действие Федеральный закон 214-ФЗ, предполагающий ужесточение требований к застройщикам по долевому строительству. Предполагалось, что к этому времени застройщики постараются вывести на рынок как можно больше объектов, построенных по существующим правилам игры. В результате весной и в начале лета мог случиться всплеск предложения на рынке продаж первичного жилья, что должно было привести к еще большему снижению цен. Однако прогноз в части повышения цен "сбылся" с точностью до наоборот : жилье стало дорожать, хотя и медленно.
Тем временем, по стране ввод жилья по итогам 2018 года будет на 12,7% меньше показателей, запланированных в паспорте нацпроекта "Жилье и городская среда", заявил министр строительства Владимир Якушев на заседании общественного совета при Минстрое. "По паспорту нацпроекта ввод должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем»"— сказал чиновник.
Александр Маслов, управляющий партнер в Юридическая компания "Войнов, Маслов и партнеры":
Александр Маслов. Фото из личного архива.
"Поправки в законодательство о жилищном строительстве вызовут падение вводимых квадратных метров жилья. Теперь это признает и Минстрой РФ. С учетом нашей традиционной склонности к заявлениям, реальные цифры отклонения от планируемого вводимого жилья, скорее всего, больше заявленных 13%. Относительно роста стоимости квадратного метра в 2020 году - ситуация неоднозначная из-за низкого роста экономики РФ и снижения реальных доходов населения. Федеральная программа расселения ветхого и аварийного жилья в 2019-2024 года закроет часть проблем с пришедшим в негодность жильем, но она касается лишь домов включенных в программу по состоянию на 01.01.2018 г. Увеличить спрос смогут вновь приходящие в негодность жилые дома и продолжающийся процесс урбанизации (переезд из села в город, из малых городов в большие). Поэтому я по-прежнему ожидаю рост стоимости жилья в 2020 году, а если вдруг экономический рост окажется больше запланированного, то, возможно, уже и в 2019 году".
Сергей Петров, агентство недвижимости "Адрес" :
Сергей Петров. Фото из личного архива.
"Цены на жилье в Нижнем Новгороде в 2018 поднимались от 3 до 7 процентов. Повышение было неравномерным. Лидером повышения выступил Советский район. В некоторых районах города цены даже снижались. Повышения по большому счету никто не ожидал. Оно связано, скорее всего, с большим запросом по новостройкам. То, что не находили на новостройках, находили на рынке готового жилья. Более оживленный запрос и, как следствие, повышение связано главным образом со снижением цен на ипотечные кредиты весной и летом. На фоне соседних регионов цены на жилье в Нижегородской области выглядят завышенными. Существует такой показатель – средняя заработная плата в регионе соотносится со средней ценой на квартиру. Сегодня на свою среднюю заработную плату средний нижегородец может купить менее одного квадратного метра жилья. Цены на жилье и нас как были, так и остаются более высокими, чем в других регионах ПФО".
"ТЕНЕВЫЕ" ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ
С рынка уходят игроки, строящие только на заемные средства, растет количество обманутых дольщиков.
"По данным инспекции Госстройнадзора по Нижегородской области, в регионе насчитывается 21 объект незавершенного жилищного строительства (51 дом), из этого числа 14 объектов в составе 40 домов относятся к проблемным и внесены в соответствующий реестр. Число дольщиков недостроев превышает 3 тыс. человек, а ориентировочная стоимость завершения строительства объектов оценивается в сумму более 9 млрд рублей".
Причем, это только видимая часть айсберга. Попасть в официальный реестр дольщиков не та ужу и просто. Характерный пример – мытарства дольщиков жилого комплекса "Радуга" в Дзержинске. "Формально, на бумаге, строительство ведется. В октябре управлением архитектуры и градостроительства Дзержинска и областным Минстроем разрешение на строительство 2,3 и 4,5 очереди ЖК "Радуга" было продлено до 23 июня 2019 года. Только вот без строительного крана там и через год ничего не построят".
Самое любопытное в этой истории – тот факт, что строительство в Дзержинске – часть государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". Люди охотно вкладывали деньги еще и потому, что ожидали гарантий от государства. Но не дождались.
В апреле 2018 года в Нижнем Новгороде состоялся одиночный пикет. Пикетчик выражал свое недовольство неопределенностью расследования дела о невыполнении своих обязательств перед дольщиками компании "Квартстрой".
Одиночный пикет. Фото "Нижний сейчас".
Эта печально знаменитая строительная компания оставила в России без жилья десятки тысяч людей. В Нижегородской области от деятельности компании пострадало не менее 1800 граждан. Не достроено 25 объектов.
Дольщики ЖК "На Гончарова" в Ленинском районе Нижнего Новгорода (один из которых и вышел на пикет) в 2017 году обратились в полицию из-за нарушений сроков строительства дочерней компанией ГК "Квартстрой". Дольщики заключали контракты с ООО "ИК "Квартстрой-НН»" При разбирательстве выяснилось, что застройщик с самого начала нарушал закон, вместо договоров долевого участия, выдав дольщикам так называемые договоры уступки права требования. Сначала шла речь о нарушении графика возведения четырех домов. Потом ситуация ухудшилась, поскольку стройка встала. Летом прошлого года была создана инициативная группа для представления коллективных интересов в органах власти. В итоге в июне 2017 года в отношении руководства ГК "Квартстрой" было возбуждено уголовное дело. Руководство не стало ждать худшего и пустилось в бега. Говорят, что сейчас три руководителя "Квартстроя" – нижегородец Александр Байгушев, а также Александр Делис и Павел Власюк живут в Лондоне. На сегодняшний день на семь человек, состоявших в руководстве "нехорошей компании", возбуждены уголовные дела, причем двое находятся под стражей, остальные – в розыске. Им вменяются хищения на сумму, превышающую один миллиард рублей.
… Сможет ли новая организация АО «Специализированный застройщик Нижегородской области» решить проблему обманутых дольщиков в Нижнем Новгороде? Об этом мы, возможно, узнаем в наступающем году. Либо в последующие годы.
Главное фото: govoritnn.ru.
