Под конец года предприятия и компании подводят промежуточные итоги и строят планы на предстоящий год. Принято считать, что выполнение производственной программы – предпосылка для выделения финансов на достижение новых вершин в новом году. В целом это определенно так. Но как быть, если речь не о производственной сфере, а о той, где единственным источником финансирования работ являются сами жители и они устанавливают размер платы самостоятельно? С учетом неуклонно растущих издержек, связанных с ростом цен на материалы и трудовые ресурсы, вопрос совершенно непраздный. Что же для управляющих компаний (речь о них) является показателем успешно реализованной годовой программы?
Свою точку зрения высказал в интервью заместитель директор по производству Ассоциации пяти домоуправляющих компаний Нижнего Новгорода Алексей Куликов.
– Алексей Станиславович, какой показатель дает представление об успехе или неуспехе реализованной ДУКами годовой программы?
– Для домоуправляющих компаний пяти районов, во многом, как и для других предприятий, заинтересованных в успешной работе, успех – это исполнение намеченного плана ремонтных работ на год.
– Перефразирую вопрос. Какой мотив у ДУКов работать качественно? Выполнять ремонтные программы?
– Дело в специфике составления программ. Те или иные работы попадают в ремонтный план не потому, что все в многоквартирных домах очень хорошо. Скорее, наоборот. Ремонтные работы планируются в результате технического осмотра и фиксации специалистом некой проблемы. Другой (наиболее распространенный способ внесения ремонта в годовой план) – требование совета многоквартирного дома, на работу которого опирается управляющая компания. Нередко это требование подкреплено протоколом, выполнить который ДУК обязана по поручению жителей.
Разумеется, объем, качество и оперативность исполнения программы напрямую влияют на мнение жителей и их взаимоотношения с управляющей компанией. Если коротко, то выполненные работы – это ключевой показатель эффективности управляющей компании.
Комплексный ремонт подъездов – одно из приоритетных направлений при формировании производственной программы на год
– Прочитав ваши комментарии, можно сделать вывод, что основными работами в этом году были ремонты подъездов. Расскажите, как часто должен проводиться ремонт в подъезде жилого дома?
– Комплексный ремонт подъездов – одно из приоритетных направлений при формировании производственной программы на год. Жители часто выступают инициаторами собраний о проведении именно декоративного ремонта. Что для жителей в первую очередь важно? Первое – это видовые работы: ремонт подъездов, входных групп, окон, тамбурных перегородок и входных дверей. Второе – это чистота придомовой территории и хорошая уборка лестничных клеток. Мало выполнить качественный современный ремонт, также важно в последующем содержать имущество должным образом.
Есть, конечно, споры между жителями верхних и нижних этажей, какой в первую очередь выполнить ремонт – кровлю отремонтировать или инженерные сети в подвале. Но большинству важен современный декоративный ремонт подъезда.
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. В приоритете – исполнение протоколов общего собрания собственников о проведении того или иного текущего ремонта.
Мы поддержали губернаторскую программу "Народный лифт", и после установки новых лифтов жители получили и красивые подъезды
– Есть другие причины выбора именно ремонта подъездов в качестве основной работы в 2023 году?
– Хочу отметить, что помимо видовых работ выполняются ремонты инженерных сетей, локальный ремонт кровель, лифтового оборудования, оголовков дымоходов и вентканалов и т. д. Эти работы менее заметные, но очень важны при эксплуатации многоквартирных домов.
Одна из причин, по который был сделан такой акцент – губернаторская программа "Народный лифт", выполняемая Фондом капитального ремонта по Нижегородской области. Мы решили поддержать этот проект, и сразу после установки новых лифтов жители получили и красивые подъезды.
– В последние годы мы видим интересную тенденцию. Сначала управляющие компании были лишены возможности проводить капремонт домов, тем самым для них замкнули круг компетенций на решении вопросов ремонта текущего. Капремонтом занялся регоператор. Затем были созданы региональные операторы по вывозу мусора. Теперь полномочия по обслуживанию внутриквартирного газового оборудования перешли к поставщику ресурса. Тревожная тенденция?
– На самом деле вопрос централизованного оказания услуг по текущему ремонту в экспертном сообществе обсуждается. Но пока за рамки обсуждений это не выходит. На мой взгляд, решения, направленные на реформирование жилищной сферы должны исходить из конкретной выгоды для жителей многоквартирных домов. Это возможно при внедрении реальных рыночных механизмов, в основе которых лежит конкуренция.
– У вас конкурентная отрасль?
– Даже пять домоуправляющих компаний, входящих в Ассоциацию, конкурируют друг с другом по разным направлениям работы.
Если текущий ремонт запланирован и проводится, он должен решить существующую проблему. Если такой возможности нет, мы должны об этом жителей уведомить и привлечь коллег из фонда капитального ремонта
– Пока не ушли далеко от темы капремонта… Ремонт кровли, фасадов, инженерных систем – какие из них капитальные, а какие проходят по текущему ремонту?
– Все те же виды работ, только при текущем ремонте их объем меньше. Например, поменять лифт – это капитальный ремонт, а заменить отдельную часть лифта – это ремонт текущий. Отремонтировать крышу полностью с восстановлением кровельного "пирога" с утеплением – это капитальный ремонт. Отремонтировать локально, например, над отдельными квартирами – это текущий ремонт и т. д.
Так или иначе, основная задача при планировании и проведении текущего ремонта – это устранение неисправностей конструктивных элементов, оборудования и инженерных сетей дома. Например, стен и фасадов, крыши, центрального отопления, ХВС, ГВС, мусоропроводов и т. д. Если текущий ремонт запланирован и проводится, он должен решить существующую проблему. Если такой возможности нет, мы должны об этом жителей уведомить и привлечь коллег из фонда капитального ремонта.
– Представим, что в доме активные жильцы и, главное, неравнодушные. Как они могут повлиять на выбор работ?
– В домах, где избран и активно действует совет многоквартирного дома, работы проходят по согласованию с жителями. Подрядные организации прислушиваются к их пожеланиям. В приемке участвуют председатель и члены совета МКД.
Примеры такой совместной работы приводят к хорошим результатам. ДУКи заинтересованы в таких активных жителях, поскольку проще принимать решения о ремонте и проводить общие собрания в тех случаях, когда этого требует закон.
Повторю, планы на ремонт строятся исходя из предложений советов МКД, предложений собственников; по результатам весенних и осенних осмотров общего имущества сотрудниками ДУК. Но бывает и так, что в многоквартирном доме нет единого мнения о том, что нужно делать в первую очередь. Тогда сотрудники ДУК сами принимают решение о целесообразности работ.
В большинстве подъездов мы проводим работы под ключ: не только декоративный ремонт, но и замену окон, почтовых ящиков, устройство плитки до 2-го этажа, меняем тамбурные перегородки на алюминиевые, при необходимости устанавливаем светодиодные светильники с датчиками движения. Следом идет ремонт входной группы
– А могут ли жители, например, самостоятельно выбрать цвет стен, пола? Разумеется, речь идет о декоративном ремонте подъездов.
– Да, могут. Жители теперь имеют возможность принимать участие в выборе цвета ремонта и даже применять комбинированные варианты с графическими изображениями на стенах. К слову о конкуренции среди домоуправляющих компаний. В этом году Домоуправляющая компания Московского района запускала опросы жителей по-новому – в своей группе ВКонтакте. Предлагали выбрать цвет стен. Жители участвовали и в итоге получали выбранный цвет.
В последнее время собственники помещений все больше хотят видеть ремонт улучшенного качества, и мы как управляющая компания их в этом поддерживаем.
Хочу отметить, что мы полностью ушли от классических советских ремонтов с применением масляной краски и используем только водно-дисперсионные составы. Также экспериментируем с различными декоративными штукатурками под покраску. С каждым годом количество подъездов с различными графическими изображениями растет, ремонт получается необыкновенный, современно смотрится и радует жителей.
В большинстве подъездов мы проводим работы под ключ: не только декоративный ремонт, но и замену окон, почтовых ящиков, устройство плитки до 2-го этажа, меняем тамбурные перегородки на алюминиевые, при необходимости устанавливаем светодиодные светильники с датчиками движения. Следом идет ремонт входной группы.
Часть выполненных работ управляющие компании снимали на видеокамеру. Эта практика появилась год назад и теперь стала традиционной. В коротких сюжетах можно увидеть, какие варианты ремонтных работ возможны по согласованию с жителями и оценить готовый результат. Посмотреть видео с выполненными работами можно на официальном рутьюб-канале Ассоциации пяти домоуправляющих компаний Нижнего Новгорода и на страницах домоуправляющих компаний ВКонтакте.
За каждым этапом проведения работ ведется контроль со стороны инженера ДУК и инженера строительного контроля
– Кто и как принимает работы?
– Если мы говорим о комплексных ремонтах подъездов, то работы проводятся в несколько этапов: расчистка побелки и локально старой краски, оштукатуривание, шпатлевание стен, нанесение грунтовки и окраска в два слоя.
За каждым этапом проведения работ ведется контроль со стороны инженера ДУК и инженера строительного контроля.
В обязательном порядке оформляются акты освидетельствования скрытых работ каждого этапа. Подрядная организация не может приступить к следующему этапу пока не будет оформлен акт освидетельствования скрытых работ и устранены замечания при их наличии.
В финальной приемке помимо инженеров УК и строительного контроля участвует председатель МКД или совет дома. Ремонт считается принятым после того, как все подпишут акт выполненных работ.
Подобный подход применяется абсолютно к любому виду текущего ремонта.
– Расскажите о финансировании этих работ. Откуда ДУК берет деньги на ремонт подъездов. Предусмотрены ли сборы с жильцов?
– Декоративный ремонт проводится за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества. Если собственники помещений примут решение на общем собрании о дополнительном перечне текущего ремонта за дополнительный сбор, то ДУК обязана будет исполнить решение собственников. На практике это случается нечасто.
ИТОГИ В ЦИФРАХ
Ассоциацией пяти домоуправляющих компаний Нижнего Новгорода в 2023 году:
-
отремонтированы 350 подъездов;
-
выполнен ремонт на 97 000 кв. м кровель;
-
заменены и отремонтированы более 19 000 м инженерных сетей;
-
уложены почти 20 000 кв. м асфальта;
-
выполнен ремонт конструктивных элементов на 960 многоквартирных домах;
-
отремонтированы 9 000 метров погонных межпанельных швов.
Фото: пресс-служба ДУКов
Уважаемые читатели! Подписывайтесь на новости в социальных сетях. Будем рады вашим комментариям, нам важно знать ваше мнение о событиях города и региона.
Новости «Вконтакте»
