Американские исследователи примерно 10 лет назад говорили о полном исцелении американцев от болезни под названием «Megamall’ия» или, проще - «моллия». В 1995-м году темпы строительства торгово-развлекательных комплексов (mall - "торговый центр") в штатах поражали воображение, попутно оставляя вопрос: «Кому они нужны?». Сейчас, через 10 лет, рынок строительства американских ТРЦ вошел в инерционную стадию: затраты на строительство отбиваются через 8-9 лет, что позволяет остаться на рынке только сильным и конкурентноспособным игрокам.
Ну а российская история этой болезни началась сравнительно недавно, обросла специфической симптоматикой, и страна пока переминается с ноги на ногу в приемном покое, ожидая докторов. А уж в Нижнем Новгороде ситуация с ТРЦ вообще удивительная.
«Еще чуть-чуть и прямо в рай...»
В ближайшие два года, если вы не знали, в нашем городе откроется еще один десяток моллов. Откроются они во всех районах, но больше всего "свезло" Московскому.
Ну а сейчас этим добром больше всех насыщен Нижегородский район, он также содержит в себе самый популярный ТРЦ Нижнего Новгорода - «Фантастика». И на данный момент у жителей города возникает абсолютно резонный вопрос: «Нафига оно нам всё надо?».
Нет, правда. За последние пару лет появилось множество шуток и анекдотов с налетом грусти на эту тему. Например:
- Дорогая, слышала? Старинный купеческий дом снесли!
- Эх, хоть бы «Ашан», а не «Спар»!
Еще было бы понятно, если бы наши ТЦ были круглосуточно забиты народом. Но ведь - нет, не забиты. Достаточно пройтись, скажем, по «Индиго», чтобы заметить, что этот центр обделен покупателями и торговыми площадками, что говорит о его непопулярности.
- Тем временем в "Индиго": пустой этаж
"Защитники" этого ТРЦ говорят о том, что по выходным рядом, мол, "невозможно припарковаться".
Возможно. Но тут дело в том, что основной трафик в выходные приходится на недорогой кинотеатр, фитнес-центр и детский развлекательный комплекс (что совсем не является отражением прибыльности всего предприятия).
То же самое происходит и с торговыми центрами «Рио», «Ганза», и в особенности «Шоколадом», который, кажется, просто-таки терпит бедствие.
- «Горький «Шоколад»: одним пустым этажом дело не ограничивается
В чем проблема этих центров? Чем они хуже той же «Фантастики»?
Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM (консультанты по торговой недвижимости):
- У каждого торгового центра свои особенности и недочеты, например, серьезный просчет «Шоколада» - это отсутствие парковки, у «Индиго» слишком много этажей (известный факт, что с каждым следующем этажом их посещаемость уменьшается»). Кроме того, самый главный негативный фактор, который объединяет «Шоколад», «Индиго» и «Ганзу» - это близость к таким мощным конкурентам, как «Фантастика» и «МЕГА».
У «РИО» несколько другая ситуация: по мнению консультантов IDEM, сеть этих ТЦ успешно развивается по стране. Однако в Нижнем Новгороде на объект сильно повлиял ТЦ «Седьмое небо», который открылся одновременно с «РИО». Данный конкурент лидирует по многим параметрам, таким как расположение, парковка, зонирование, концепция и т.д. В связи с этим, развитие «РИО» идет сложнее, чем в других городах страны.
Итак, от чего зависит успешность ТРЦ?
1) Парковка - пример «Шоколада»: негде припарковаться, и это разительно сказывается на привлекательности.
2) Якорные арендаторы - главные компании, занимающие большие площади и приводящие в комплекс основной поток покупателей. Самым желанным «якорем» на данный момент является сеть «Ашан». Далее по списку идут OBI, «Синема-Парк», Castorama и «Эльдорадо». А заполучить в арендаторы знаменитую шведскую сеть IKEA мечтают вообще все, однако на данный момент это невозможно.
3) Специфика потребления - нижегородцы чрезвычайно консервативны и обладают определенными странностями в шоппинге. Наш человек, обладая Porsche Cayenne, все равно предпочитает достаточно бюджетную одежду (доходит даже до рыночных спортивных костюмов). Открытие в ТРЦ новых (читай - незнакомых) сетей питания встречается нижегородцами крайне скупо, из-за чего у нас, например, никак не обоснуется сеть кофеен Starbucks. Их пугает судьба Cinnabon - известнейшая всемирная сеть пекарен загнулась на Нижегородчине за два года.
4) Местоположение - если Нижегородский район тотально перенасыщен торговыми центрами, то, скажем, Автозаводский испытывает сильнейший дефицит.
"У нас очень единообразный рынок"
Мы попросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву описать современную ситуацию с ТЦ в Нижнем Новгороде, а также дать прогноз для строящихся:
Сегодня все зависит от концепции и того, что хочет девелопер. Я вполне допускаю, что «Шоколад» до сих пор может приносить прибыль, но для новых владельцев он вряд ли окупится. Сегодня в Нижнем Новгороде достаточное количество качественных площадей, но недостаток форматов. Формат магазинов «у дома» никогда себя не изживет и не может изжить, и даже самые заядлые ворчуны все равно хотят себе торговый комплекс рядом со своим жилищем. Повышение конкуренции - это нормально. Увеличение количества брендов, крупных игроков - я не считаю, что это плохо. Возможных якорных арендаторов также становится все больше и больше - О’Кей, Лента, Media Markt - все это привлекает. Есть проблема единообразия рынка. У нас уже устоялось классическое построение ТЦ - на первом этаже продукты, на втором бытовая техника, на третьем спорт-товары, на четвертом детская одежда. Раньше этот формат работал везде, сейчас уже нет. Поэтому важна общая концепция. На нашем рынке до сих пор нет аутлетов, нет моллов только для женщин, или только для подростков, как это есть, например, в Америке. Пару лет назад выигрывали те, кто делал ставку на «семью». Сейчас этого может уже не хватить. (с) Татьяна Романчева
Небольшая пробежка по городским форумам подтверждает все то, о чем говорит Татьяна Ивановна.Не будем утомлять деталями - посыл общей массы нижегородцев можно выразить следующей фразой:
Мы не хотим всеповального строительства торговых центров! Нам они не нужны! Но когда уже откроется ТРЦ рядом с нами, надоело в «Фантастику» ездить! (с) народ
Кому это выгодно?
Тут все также не однозначно. Как мы все знаем, малый бизнес вокруг подобных строительств отмирает стремительно. А уж если откроется какой-нибудь OBI рядом с каким-нибудь стихийным строительным рынком - то сразу становится ясно, кому хана! Проблема в том, что на защиту малого бизнеса никто не встает, а люди голосуют рублем в пользу крупных сетей. Причем делают они это из чисто эстетических побуждений, ведь в Castorame тележечки и цветовая гамма красивая, а на рынке вон плинтусы на асфальте гниют. При этом, вопрос прибыли и окупаемости для крупнейших девелоперов почему-то не так важен, как, например, желание украсить город своим невообразимо огромным светящимся зданием. По такому принципу строили, например, «Республику».
Итого
Мы имеем патовую ситуацию, полную взаимосключений:
- Большинство торговых центров нужны всем и не нужны никому!
- Даже если ТРЦ пустует - он приносит прибыль.
- Предложение рождает спрос
Так и живем. Невозможно охарактеризовать ситуацию на этом рынке с какой-либо стороны: нужно брать один торговый центр - и писать невероятную простыню текста о всех его плюсах и минусах. Нам тут в одном из комментариев о материале насчет хищений при строительстве отеля Hilton написали, мол, "эта гостиница поднимет престиж города". Огромное количество торговых центров престиж города в любом случае не поднимает, главное, чтобы жители были сытыми и одетыми. Так что учимся голосовать рублем, а там посмотрим.
В плане квадратных метров – увеличение торговой площади городу не требуется, а в плане качества - у Нижнего Новгорода много возможностей развития. До сих пор на нашем рынке не представлены многие интересные магазины, развлекательные форматы, зоны отдыха.
Современные реалии, хоть и непросты для рынка коммерческой недвижимости, но дают отличную возможность перехода к качественному развитию торговых центров, к более продуманной концепции, гармоничному составу арендаторов, грамотной планировке этажей и т.д. Проблемы с заполняемостью ТЦ побуждают девелоперов более пристально изучать свой объект, консультироваться с экспертами, качественно развивать ТЦ.
P.S.
Ну и на десерт. Обязательно посмотрите ЭТУ серию сериала «Южный Парк» о том, как гипермаркет Walmart пришел в маленькую деревушку - получите массу удовольствия и поймете, куда мы все в итоге придем.
