Куда движется недвижимость?

Когда на повестку дня вылезают сообщения о грядущем кризисе, скачке инфляции, повсеместном повышении цен и прочих концах света, на арену выходят эксперты, оптимисты, паникеры и спекулянты, а люди начинают искать пути спасения своих сбережений. На таком поле сразу вырастают крики о ценах на недвижимость. Одновременно появляются новости о том, что цены либо безумно взлетят, либо катастрофически упадут. Отставить панику! Сейчас во всем разберемся.

«Цены на квартиры скоро упадут!», «Цены на квартиры скоро взлетят!»

Гречневые магнаты

Гречневые магнаты

Непредсказуемость нашего человека всегда была предметом спекуляции. Когда появляется какая-нибудь новая эпидемия или неизвестный доселе вирус, биологи снаряжаются на поиск его носителя и, так сказать, зачинщика всех бед. Как правило, детективным путем выясняется, что все возникло в пузе одной определенной мартышки.

Вот такую же «мартышку» экономисты пытаются найти, когда появляется какой-то неожиданный потребительский взрыв, при котором народонаселение вдруг сметает с прилавков, допустим, гречневую крупу или соль. Казалось бы, невелика проблема, ведь можно обойтись и без гречи, и без соли, и даже без яблок с кока-колой. Но во всех движениях, в которых хоть как-то замешан человеческий фактор (от бабушек и до бизнесменов), может произойти то же самое. Так что, недвижимость подорожает? Недвижимость упадет??? ААА!! Спокойно! «Сейчас порешаем твой вопрос» (с)

Продам шикарный особняк

Продам шикарный особняк

Немножко истерики теории

Для начала, поймем, с какого перепугу цене на недвижимость вообще стоит куда-то двигаться. Стоимость квартиры зависит от ее ликвидности (востребованности) на рынке. Представьте себе, что на большой совет собираются все обитатели «однушек» в «хрущевках» и решают выставить это жилье на продажу за неожиданные 4 млн руб. Разглядев такой фантастический расклад, владельцы квартир побольше и поновее, естественно, задирают цены еще выше, потому что чем они хуже? Такой кошмарный скачок цен замечает банковский сектор и тут же принимается понижать ставки по кредитам, чтобы ипотеку вообще хоть кто-то брал. Но у потенциальных покупателей зарплаты, естественно, не увеличиваются, поэтому спрос на недвижимость стремительно падает (также он может упасть в связи с нестабильной экономической ситуацией, повышением цен на продукты, Меркурием в Венере и дырой в озоновом слое). И после того, как спрос упал, те самые «зачинщики-обитатели», поняв, что никто у них эти квартиры что-то не покупает, начинают  снижать цены. “Невидимая рука рынка” вернула всё на круги своя.

Вы только что прочитали один из самых маловероятных сценариев скачка (или снижения) цен на недвижимость, который, тем не менее, всё равно свелся к тому, что рынок недвижимости – достаточно прочная штука. Несмотря на видимую абсурдность кое-каких допущений из этого рассказа, всякие «нехорошие человеки», используя сложный теоретический материал, страшные экономические термины и буйство математических красок, предсказывают скорейший обвал цен на рынке, опираясь на такие же, если не хуже.

«Люди! Все цены упадут! Скупайте квартиры!"

«Люди! Все цены упадут! Скупайте квартиры!”

Ну а завидя эти страшные прогнозы и общую нестабильность в экономике, владельцы имущества паникуют: ведь они прекрасно помнят, за какие тонны денег они покупали свое обиталище. И поэтому на рынке, вместо обещанного краха, можно наблюдать всплеск активности тех, кто задумал скинуть свою квартирку до этого мифического “падения цены”.

Собственно, как и задумывалось теми, кто на самом деле не хочет снижения цен на жилье.

Ни туда, ни сюда

В результате мы и имеем два абсолютно противоположных фактора, которые и являются на данный момент главными регуляторами цен на рынке недвижимости. Ведь по объективным причинам покупательская способность снижается, уровень инфляции увеличивается – и рыночная цена должна падать. Но тут же возникает локальная истерия, как в случае с гречневой крупой, которая автоматически уравнивает возникший перегиб.

«Уютный двор, тихие соседи..»

«Уютный двор, тихие соседи..»

Профессор, доктор экономических наук, научный руководитель НФ ГУ-ВШЭ Василий Дорофеевич Козлов подтверждает наши догадки. «Можно свободно выстраивать прогнозы на основе каких-либо цифр, идущей статистики и других объективных процессов. Цены на нефть, курс валют, уровень инфляции – все это успешно предсказывается, если есть статистические выкладки. Поведение людей – это необъективные процессы, которые предугадать крайне затруднительно.» В последнем предложении Василий Дорофеевич соглашается с Александром Борисовичем Жилевским – директором компании «Выбор-Недвижимость», являющейся лидером на нижегородском рынке. «Цены регулирует баланс спроса и предложения. Недвижимость никогда не упадет в цене, потому что люди продавали и продают квартиры за те суммы, за которые им вздумается.»

«Сегодня мы с тобой банкуем»

Нет времени объяснять, полезай в ипотеку

Нет времени объяснять, полезай в ипотеку

Несмотря на это странное искусственное равновесие,  ситуацию на рынке сложно назвать спокойной. Но и стремительно хватать в ипотеку какой-нибудь сарай в Воротынце тоже  не следует. Причем не стоит хватать именно из-за слова «ипотека», а не «сарай» или «Воротынец».

На данный момент при любом политическом или экономическом раскладе рост цен на недвижимость никаким образом не сможет опередить инфляцию, и даже курс валют ему вряд ли подвластен, поэтому стать годным капиталовложением ваша новая квартирка не сможет. Более того, неизбежный инфляционный скачок в начале 2015 года вынудит банки поднимать ставки по ипотеке, что сделает невыгодным и крайне затруднительным такое приобретение. Василий Козлов также предостерегает потенциальных покупателей насчет общения с отечественной банковской системой: «Даже самый консервативный Сбербанк увеличил ставки по депозитам с 8 до 11%, чего уже очень давно не делал, но с учетом инфляции эти действия все равно не обгонят неугомонно растущий курс валют. Ипотеку стоит брать на пике инфляции. Например, когда в 1997-98 годах цифры достигали 2000% роста, можно было приобрести что-нибудь в кредит. После этого пика покупательская способность начала медленно, но верно восстанавливаться, что и позволило умным людям заиметь себе дома и автомобили, сыграв на сложной экономической ситуации.»

Удобно

Удобно

Назад в будущее?

Если вас, дорогой читатель, напрягли сравнения с концом 90-х годов, то вот вам несколько интересных фактов, добавляющих веса высказываниям Василия Дорофеевича. Сейчас многие продавцы квартир, а также некоторые покупатели жаждут произвести операции по продаже квартиры в валюте. Кто в данном случае умнее, сказать сложно, ибо курс “колбасит” из стороны в сторону, а экономических гениев в нашем отечестве не так уж и много. Продавец делает солидную рублевую скидку и потом, получая обещанную пониженную сумму в долларах, ждет повышения курса, чтобы на этом заработать. Покупатели же могут сыграть на неоправданных и глупых скидках, попав в пониженный курс и заполучив квартиру ниже рыночной цены. Это своего рода игра “Кто кого пережульничает”. Вот здесь история одного удачливого продавца. Именно так всё и происходило в конце 90-х, когда люди страстно хотели получить на руки стабильную и даже растущую валюту, а  не сидеть на пороховой бочке с легковесным рублем. И так уже происходит сегодня.

Но сегодня ситуация все равно отличается от «лихих», и чтобы в этом убедиться, достаточно выглянуть в окно. Видите стройку? То-то же!

Не стойте и не прыгайте, не пойте, не пляшите

Не стойте и не прыгайте, не пойте, не пляшите

В этом, на самом деле, коренное различие. Темпы строительства жилья нынче не могут не радовать (не Китай, конечно, но все-таки). В следующем году эта скорость непременно снизится, потому что рынок будет автоматически очищать себя от всяких ненужных прилипал. Обнажатся проблемы,  начнутся скандалы с увольнениями и возможными уголовными делами в отношении каких-нибудь строительных фирм или подрядчиков. Затем это коснется и элиту (с нетерпением ждем громких разоблачений). И вот когда дойдет до такого системного взрыва, возможно, рынок недвижимости двинется вперед. Прекратятся истории с обманутыми дольщиками, уменьшатся выплаты по ипотеке, солнце начнет светить ярче, а трава наконец-то позеленеет.

Кто сказал “утопия”? А, это я сам и сказал. Ну да, как-то уже с трудом верится в светлое будущее в наше насквозь капиталистическое время, да еще в сложные кризисные времена.

Но всё же…кто его знает. А вдруг?